Informacje ogólne
o kredycie hipotecznym
i pożyczce hipotecznej w ING Banku Śląskim

Nasz materiał pomoże Ci zdobyć ogólne informacje o produktach hipotecznych. Interesuje Cię oferta kredytu hipotecznego w naszym banku? Oprócz poniższych informacji, otrzymasz od nas również informacje dodatkowe w formie standaryzowanego formularza.

Jasne zasady finansowania nieruchomości

Z naszej strony dowiesz się:

• jakie warunki musisz spełnić, jako nasz partner w ramach umowy o kredyt hipoteczny/pożyczkę hipoteczną;
• jakie obowiązki finansowe wynikają z zaciągnięcia kredytu hipotecznego/pożyczki hipotecznej;
• jakie są warianty możliwych odsetek i spłat kredytu hipotecznego/pożyczki hipotecznej;
• jakie koszty związane są z zaciągnięciem kredytu hipotecznego/pożyczki hipotecznej.

Na jaki cel możesz przeznaczyć kredyt hipoteczny?

Ryzyko zmian cen nieruchomości

Jednym z zabezpieczeń kredytu hipotecznego jest hipoteka ustanowiona na nieruchomości. W związku z tym rynkowa wartość takiego zabezpieczenia jest uzależniona wielu czynników w tym m.in. od relacji na lokalnym rynku nieruchomości oraz sytuacji ekonomicznej. Efektem działania tych czynników może być istotny spadek wartości nieruchomości jak również jej wzrost.

Zgodnie z regulacjami wewnętrznymi Banku, przez  istotny spadek wartości nieruchomości rozumie się  zmniejszenie jej rynkowej wartości, o co najmniej 30 % w stosunku do wartości nieruchomości przyjętej na dzień ustanowienia zabezpieczenia. Wartość tą zobaczysz w swojej umowie kredytowej.
Konsekwencją istotnego spadku wartości może być konieczność ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia spłaty kredytu, w formie hipoteki na innej nieruchomości niż ta która dotychczas stanowi przedmiot zabezpieczenia. Przy czym wartość dodatkowego zabezpieczenia powinna odpowiadać co najmniej kwocie o którą spadła wartość nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia tzn.  stosunek aktualnego salda zadłużenia (razem z prowizjami i odsetkami) do wartości wszystkich zabezpieczeń nie może być wyższy niż 70%. Jeśli nie będziesz mógł ustanowić takiego zabezpieczenia Bank dopuszcza również możliwość ustalenia innego rodzaju dodatkowego zabezpieczenia, nastąpi to w trybie indywidulanych uzgodnień.

Pamiętaj, że odpowiadasz wobec Banku za zaciągnięte zobowiązanie do jego wysokości. Dlatego też, jeśli dojdzie do wymuszonej sprzedaży nieruchomości na rynku lub sprzedaży w  postępowaniu egzekucyjnym,  a uzyskana cena sprzedaży  będzie niewystarczająca do całkowitej spłaty zaciągniętego zobowiązania wraz z odsetkami, opłatami, będziesz zobowiązany do uregulowania brakującej kwoty. 

Okres kredytowania

Kredyty hipoteczne są z zasady długoterminowe - w ten sposób łatwiej Ci spłacić wysoką kwotę kredytu, w relatywnie niskich ratach.

Standardowe okresy kredytowania w przypadku kredytów hipotecznych wynoszą z reguły do 25 lat. W naszym Banku, tak jak w wielu innych, maksymalnie kredyt może zostać udzielony nawet na 35 lat.  

Pamiętaj jednak, że kredyt udzielony na tak długi okres czasu jest potencjalnie bardziej ryzykowny , gdyż trudniej jest przewidzieć zmiany Twojej sytuacji finansowej w tak długiej perspektywie czasu. Zwróć też uwagę na to, że  im dłuższy okres kredytowania, tym dłuższy jest czas spłacania odsetek, co podnosi koszt kredytu.

Jeśli interesuje Cię pożyczka hipoteczna – maksymalny okres kredytowania dla tego produktu w naszym banku wynosi 25 lat.  

Wycena nieruchomości

Jeśli chcesz wziąć kredyt hipoteczny, konieczne jest oszacowanie wartości nieruchomości, która będzie stanowiła zabezpieczenie kredytu (wspomniana wyżej hipoteka). Podstawą tego oszacowania będzie wycena nieruchomości sporządzona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym.

Zlecając operat szacunkowy za pośrednictwem banku, ponosisz jego koszt. Wykonany operat szacunkowy stanowi Twoją własność, dlatego otrzymasz jego oryginał. Pamiętaj, że możesz dostarczyć swój własny operat wraz ze złożeniem wniosku.

Oprocentowanie kredytu

Wykorzystana kwota kredytu/pożyczki może być oprocentowana według:

Oprocentowania zmiennego

Oprocentowanie kredytu hipotecznego oraz pożyczki hipotecznej jest zmienne i składa się ze wskaźnika referncyjnego WIBOR 6M oraz marży banku (stałej w całym okresie kredytowania). Kredytów udzielamy tylko w złotych polskich (PLN). 
Oprocentowanie kredytu = stała marża banku + WIBOR 6M 
Uwaga, marża banku może ulec zmianie na szczególnych warunkach związanych z dobrowolnym skorzystaniem z dodatkowych produktów/usług (np. ubezpieczenie), jak też w innych sytuacjach określonych w Twojej umowie.

Bank aktualizuje oprocentowanie kredytu co 6 miesięcy o aktualną wartość WIBOR 6M z danego dnia.

Ryzyko zmiany stopy procentowej w trakcie spłaty kredytu dotyczy wszystkich kredytów o zmiennym oprocentowaniu. Ponieważ wysokość wskaźnika referencyjnego WIBOR zależy od wielu czynników (m.in. od wysokości ustalanych przez RPP stóp procentowych), trudno przewidzieć jej długookresowy trend, jednak możemy obserwować historyczne notowania WIBOR. 

Poniższy wykres obrazuje wysokość wskaźnika referencyjnego WIBOR 6M w perspektywie ostatnich 18 lat:

Historyczne dane pokazują jak kształtował się wskaźnik WIBOR, jednak nie są one gwarancją utrzymania trendu spadkowego. Należy przyjąć, że stawka WIBOR może podlegać zmianom również w kierunku wzrostowym. 

Obecna wysokość wskaźnika referencyjnego WIBOR jest historycznie najniższa w stosunku do analizowanego okresu (1,78%). Oznacza to również, że obecna wysokość miesięcznej raty kredytów opartych o zmienną stopę jest bardzo niska w stosunku do analizowanego okresu. Zmiana stawki referencyjnej WIBOR wpływa na oprocentowanie – a w konsekwencji na wysokość miesięcznej raty. Poniższy wykres prezentuje zależność pomiędzy stawką WIBOR a wysokością miesięcznej raty dla 25 letniego kredytu na kwotę 218 000 PLN z oprocentowaniem 4,08% na które składa się marża Banku w wysokości 2,30% oraz WIBOR:

Zmiana wysokości miesięcznej raty to również zmiana całkowitego kosztu kredytu. Im dłuższy okres kredytowania i im więcej zmian oprocentowania w okresie kredytowania, tym większa może być potencjalna różnica kosztu kredytu w stosunku do określonego w oparciu o pierwotną kalkulację. 
W związku z długoterminowym charakterem zobowiązań hipotecznych oraz ryzykiem zmiennej stopy oprocentowania, w trakcie okresu kredytowania mogą wystąpić takie zdarzenia jak nieprzewidziany spadek dochodów, znaczący wzrost wysokości miesięcznej raty czy inne nieprzewidziane wcześniej wydatki. Badając Twoją zdolność kredytową Bank weźmiemy pod uwagę Twoje dochody oraz zobowiązania jak również możliwość terminowej spłaty kredytu. Zachęcamy jednak, aby zarówno na etapie wnioskowania o kredyt jak i w trakcie jego spłaty zawsze dążyć do zachowania właściwych proporcji pomiędzy poziomem miesięcznych dochodów a miesięcznych obciążeń, mając na uwadze, że zarówno te pierwsze jak i drugie mogą się zmieniać w czasie .

Konsekwencją stosowania wskaźnika referencyjnego jest również ryzyko związane z możliwością jego istotnej zmiany lub zaprzestania opracowywania. W związku z tym, jak również aby spełnić wymogi wynikające z przepisów prawa, wdrożyliśmy w banku odpowiednie zasady postępowania, które prezentujemy poniżej.

Administrator – GPW Benchmark S.A., który to podmiot sprawuje kontrolę nad opracowywaniem Wskaźnika zgodnie z definicją zawartą w Rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/1011 z dnia 8 czerwca 2016 r. w sprawie indeksów stosowanych jako wskaźniki referencyjne w instrumentach finansowych i umowach finansowych lub do pomiaru wyników funduszy inwestycyjnych i zmieniające dyrektywy 2008/48/WE i 2014/17/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 596/2014.

Wskaźnik – WIBOR 6M, który to jest wskaźnikiem referencyjnym zdefiniowanym w Rozporządzeniu Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/1011 z dnia 8 czerwca 2016 r. w sprawie indeksów stosowanych jako wskaźniki referencyjne w instrumentach finansowych i umowach finansowych lub do pomiaru wyników funduszy inwestycyjnych i zmieniające dyrektywy 2008/48/WE i 2014/17/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 596/2014.

Wskaźnik Alternatywny – jest to inny Wskaźnik przyjęty w celu zastąpienia Wskaźnika stosowanego w Umowie, który został dotknięty zdarzeniem zaprzestania opracowywania Wskaźnika. Wskaźnik Alternatywny może zostać wskazany w Umowie, przepisach prawa lub być zarekomendowany bądź wskazany przez Administratora Wskaźnika lub bank centralny właściwy dla waluty Wskaźnika.

Istotna zmiana Wskaźnika – zdefiniowana przez Administratora zmiana w stosowanej metodzie wyznaczania Wskaźnika, o której każdorazowo powiadamia Administrator, w zgodzie z art. 13 Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/1011 z dnia 8 czerwca 2016 r. w sprawie indeksów stosowanych jako wskaźniki referencyjne w instrumentach finansowych i umowach finansowych lub do pomiaru wyników funduszy inwestycyjnych i zmieniające dyrektywy 2008/48/WE i 2014/17/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 596/2014.„Wskaźnik Alternatywny” – jest to inny Wskaźnik przyjęty w celu zastąpienia Wskaźnika stosowanego w Umowie, który został dotknięty zdarzeniem zaprzestania opracowywania Wskaźnika. Wskaźnik Alternatywny może zostać wskazany w Umowie, przepisach prawa lub być zarekomendowany bądź wskazany przez Administratora Wskaźnika lub bank centralny właściwy dla waluty Wskaźnika.

Korekta - oznacza wartość niezbędną do zastosowania w celu zmniejszenia lub wyeliminowania gwałtownych ekonomicznych skutków zaistnienia Istotnej zmiany Wskaźnika, która została podana przez Administratora.

1. W przypadku, kiedy zaprzestano opracowywania Wskaźnika który jest stosowany w Umowie, Bank zgodnie z postanowieniami Umowy w celu ustalenia oprocentowania kredytu lub pożyczki na kolejny okres postępuje według procedury opisanej w pkt. 2-5.

2. W przypadku, gdy od daty zaprzestania opracowywania Wskaźnika do daty wykorzystania Wskaźnika w celu z pkt. 1, nie upłynęło 5 dni roboczych zastosowanie ma ostatnia wartość Wskaźnika z dnia poprzedzającego zaprzestanie publikacji Wskaźnika.

3. W przypadku, gdy upłynęło więcej niż 5 dni roboczych od daty zaprzestania opracowywania Wskaźnika do daty wykorzystania Wskaźnika w celu z pkt. 1, Bank zastosuje wartość Wskaźnika Alternatywnego wskazanego w przepisach prawa lub wskazanego w Umowie.

4. W przypadku, gdy Wskaźnik Alternatywny nie został określony w przepisach prawa lub wskazany w Umowie, Bank stosuje Wskaźnik Alternatywny wyznaczony przez Administratora Wskaźnika skorygowany o średnią arytmetyczną z różnic pomiędzy wartościami Wskaźnika a przyjętym Wskaźnikiem Alternatywnym wyliczoną za okres 12 miesięcy przed datą zaprzestania opracowywania Wskaźnika, za który wartości obu Wskaźników były publikowane.

5. W przypadku, gdy ani przepisy prawa, ani Umowa, ani Administrator nie wskazują Wskaźnika Alternatywnego, przyjmuje się za Wskaźnik Alternatywny aktualną stopę referencyjną Narodowego Banku Polskiego powiększoną o średnią arytmetyczną z różnic pomiędzy wartościami Wskaźnika a stopą referencyjną, wyliczoną za okres 12 miesięcy przed datą zaprzestania opracowywania Wskaźnika.

6. W przypadku ogłoszenia przez Administratora Istotnej zmiany Wskaźnika który jest stosowany w Umowie, Bank stosuje wartość Wskaźnika po Istotnej zmianie Wskaźnika skorygowaną o:
a. wartość Korekty podaną przez Administratora albo jeśli Administrator nie podał Korekty
b. średnią arytmetyczną z różnic pomiędzy wartościami Wskaźnika przed Istotną zmianą Wskaźnika i historycznymi wartościami Wskaźnika po Istotnej zmianie Wskaźnika podanymi przez Administratora, wyliczoną za okres 12 miesięcy przed datą ogłoszenia Istotnej zmiany Wskaźnika, o czym niezwłocznie Cię poinformuje.

7. W zakresie, nie opisanym w punktach 2 do 6 powyżej, dotyczącym zasad ustalania i aktualizacji oprocentowania kredytu, zastosowanie mają postanowienia Umowy.

8. Bank dokonując ustalenia do celu określonego w pkt. 1 niezwłocznie Cię poinformuje o zastosowaniu procedury opisanej w punktach 2-5, zastosowaniu Wskaźnika Alternatywnego i wskazuje uzasadnienie wyboru Wskaźnika Alternatywnego oraz informacje o wartości Wskaźnika Alternatywnego branej pod uwagę przy obliczaniu średniej arytmetycznej niezbędnej do skorygowania Wskaźnika Alternatywnego, informując jednocześnie o przysługującym Tobie prawie wypowiedzenia Umowy bez ponoszenia kosztów z tytułu wypowiedzenia.

9. W przypadku, gdy Bank poweźmie informację o ponownym publikowaniu Wskaźnika, które nastąpi nie później niż w terminie 30 dni od daty zaprzestania jego opracowywania, Bank powróci do pierwotnie określonych w Umowie zasad ustalania oprocentowania lub ustalenia kwoty przypadającej do zapłaty z tytułu instrumentu finansowego zgodnie z terminami przewidzianymi w Umowie. Bank niezwłocznie Cię poinformuje o powrocie do pierwotnych zasad określonych w Umowie.

Oprocentowania stałego

Możesz skorzystać również z kredytu lub pożyczki o oprocentowaniu stałym. Jeśli wybierzesz oprocentowanie stałe to Twój kredyt hipoteczny/pożyczka hipoteczna przez pierwsze 60 miesięcy od dnia jego uruchomienia będzie oprocentowany według stałej stopy procentowej. Po tym okresie - jeżeli nie skorzystasz z oferty Banku dla dalszego obowiązywania stałej stopy procentowej - jego oprocentowanie będzie zmienne. 

Podczas obowiązywania stałej stopy procentowej Twoja rata nie ulegnie zmianie, niezależnie od podwyższenia lub obniżenia wskaźnika referencyjnego WIBOR. Jeżeli nie zdecydujesz się na kolejny okres trwania oprocentowania stałego, Twój kredyt hipoteczny/pożyczka hipoteczna do końca obowiązywania umowy kredytowej będzie oprocentowany wg. oprocentowania zmiennego. Zmienne oprocentowanie składa się ze wskaźnika referencyjnego WIBOR 6M oraz stałej w całym okresie kredytowania marży banku – określonej w umowie. Dlatego też zachęcamy Cię do zapoznania się również z zaprezentowanymi powyżej informacjami dotyczącymi oprocentowania zmiennego.​

Sposób spłacania

Rata kredytu składa się z dwóch składników: części kapitałowej (tu zawiera się kwota, którą pożyczyłeś) oraz części odsetkowej (tu spłacasz odsetki od pożyczonego kapitału).

Możesz wybrać, czy chcesz spłacać kredyt w systemie rat równych, albo w systemie rat malejących.

• Jeśli spłacasz kredyt w ratach równych – przez okres obowiązywania danej stawki stopy procentowej będziesz spłacać taką samą wysokość raty: odsetki naliczymy od kwoty kredytu pozostałej do spłaty, zaś część kapitałowa jest dodawana w takiej wysokości, aby raty były równe w każdym miesiącu. Początkowo udział kapitału w racie jest niski, a spłacane są głownie odsetki.
• Jeśli spłacasz kredyt w ratach malejących – całkowita rata nie będzie taka sama w okresie obowiązywania danej stawki procentowej, lecz stale będzie maleć. Wynika to stąd, że część kapitałowa w racie spłaty nie wzrasta, lecz pozostaje na tym samym poziomie, a maleje część odsetkowa.

 

Reprezentatywny przykład
kredytu hipotecznego

Podany przykład ułatwi Ci zrozumienie kosztów związanych ze spłatą kredytu.

Reprezentatywny przykład dla kredytu hipotecznego w ofercie "Najlepiej na swoim - łatwy start” zabezpieczonego hipoteką

Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania (RRSO) wynosi 3,97% przy następujących założeniach:

• okres kredytowania 24 lata i 11 miesięcy (299 rat)
• całkowita kwota kredytu (bez kredytowanych kosztów) 250 000,00 zł,
• całkowita kwota do zapłaty 392 259,03 zł,
• oprocentowanie zmienne 3,59%,
  - w tym: stopa referencyjna WIBOR 6M 1,79% oraz marża 1,80%.
  Marża jest podwyższana o 0,05 pp. do czasu uprawomocnienia się wpisu hipoteki umownej przy założeniu, że nastąpi to w terminie 6 miesięcy od zawarcia umowy kredytu.
• całkowity koszt kredytu 142 259,03 zł
  - w tym:
  prowizja 0 zł, odsetki 131 538,26 zł, podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) 19 zł, ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych 7 200 zł (kwota za cały okres kredytowania przy zabezpieczeniu na jednej nieruchomości), opłata za usługę wyceny nieruchomości zlecanej przez bank 420 zł (dla nieruchomości stanowiącej mieszkanie), opłata za prowadzenie konta Direct 0 zł, koszt przelewu przychodzącego i wychodzącego wykonanego w systemie bankowości internetowej w wysokości 0 zł, ubezpieczenia spłaty kredytu 3 081,77 (w okresie 3 lat od daty zawarcia umowy)
• 290 miesięcznych równych rat kapitałowo-odsetkowych po 1 290,74 zł po ustanowieniu zabezpieczenia
• zabezpieczenie kredytu w wysokości minimum 375 000,00 zł.

Kalkulacja została dokonana na dzień 3 lutego 2020 r. na reprezentatywnym przykładzie. Zmienne oprocentowanie niesie ze sobą ryzyko zmiany wysokości odsetek przewidzianych do spłaty, a tym samym wysokości kwoty zadłużenia.

Informacje ogólne o kredycie hipotecznym i pożyczce hipotecznej w ING Banku Śląskim

Informacje ogólne o kredycie hipotecznym i pożyczce hipotecznej w ING Banku Śląskim

¹ Podstawa prawna: Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/1011 z dnia 8 czerwca 2016 r. w sprawie indeksów stosowanych jako wskaźniki referencyjne w instrumentach finansowych i umowach finansowych lub do pomiaru wyników funduszy inwestycyjnych i zmieniającego dyrektywy 2008/48/WE i 2014/17/UE oraz rozporządzenie (UE) nr 596/2014 (dalej: Rozporządzenie).

² Podstawa prawna: art. 13 ust. 1 lit. c Rozporządzenia

³ Podstawa prawna: art. 36 Rozporządzenia