Kredyt na mieszkanie czy wynajem – co Ci się może bardziej opłacać?

2017-03-30

Zgromadzenie wkładu własnego od 2016 roku jest warunkiem starań o kredyt na mieszkanie. Wymóg ten każe na nowo poddać ocenie kwestię opłacalności wynajmu jako alternatywy dla mieszkania na swoim i zobowiązania się do spłacania kredytu przez lata. Czy zatem atrakcyjność perspektywy wynajmu wzrosła względem posiadania własnego M?

Kredytowanie zakupu mieszkania bez wkładu własnego?

Czasy, kiedy kredyt hipoteczny nie był związany z wymogiem zgromadzenia wkładu własnego, należą już do przeszłości. Rekomendacja S, jaką wydała Komisja Nadzoru Finansowego, spowodowała zwiększenie zainteresowania kredytami na mieszkanie przed wprowadzeniem wymogu posiadania wkładu własnego, czyli przed początkiem 2014 roku. Do tego czasu odpowiedź na pytanie: kredyt na mieszkanie czy wynajem? była jednoznaczna – ponieważ opłaty za wynajem i raty kredytu były podobne, bardziej korzystne było spłacanie mieszkania swojego niż comiesięczne zasilanie budżetu właściciela wynajmowanego lokum. A jaka jest odpowiedź na to samo pytanie obecnie?

Wynajmowanie mieszkania czy kredyt hipoteczny?

Wprowadzenie udziału wkładu własnego doprowadziło do nieznacznego spadku liczby udzielanych kredytów hipotecznych w perspektywie całego roku 2016, w którym – aby kupić mieszkanie na kredyt – należało wcześniej zaoszczędzić 15% wartości nieruchomości. Liczba osób mieszkających w wynajętych lokalach nie zbliżyła się jednak do średniej europejskiej, ponieważ perspektywa zgromadzenia wkładu własnego – a obecnie to 20% ceny nieruchomości – nie przestraszyła osób zdecydowanych na mieszkanie na swoim.

Warto wiedzieć, że rysuje się tu niemal przepaść między naszym rynkiem nieruchomości a rynkiem innych krajów. O ile za granicą około 40% ludzi mieszka w lokalach, których są właścicielami, u nas jest ich dwa razy więcej. Pomimo konieczności sukcesywnych spłat kredytu hipotecznego, własne mieszkanie wciąż jest traktowane jako lokata kapitału i zabezpieczenie dzieci na przyszłość.

Wynajmowanie mieszkania – bezpieczne, ale bez korzyści w przyszłości

Mieszkanie w wynajmowanym lokalu jest sytuacją niemal komfortową – najemca nie jest na stałe przywiązany do konkretnego miejsca, miasta czy nawet kraju, w którym mieszka. W czasach, kiedy coraz większą popularność zdobywa zdalny sposób pracy (wymagający jedynie połączenia z internetem i umożliwiający wykonywanie pracowniczych zadań w domu lub innym miejscu), wynajmowanie mieszkania w coraz to innych miastach jest ciekawą propozycją na urozmaicanie codziennych obowiązków i zaspokajanie ciekawości nowych miejsc.

Do opłat ponoszonych co miesiąc za wynajem i wykorzystanie mediów doliczyć należy jedynie kwotę jednorazowej zaliczki (do zwrotu) na poczet zabezpieczenia ewentualnych szkód, jakie poczynić może osoba zajmująca lokal. Nie ma więc potrzeby oszczędzać na zgromadzenie wkładu własnego, najemcę omija konieczność starań o przyznanie w banku kredytu hipotecznego, odciążony jest od kosztów naprawy awarii i usterek powstałych nie z jego winy w zajmowanym mieszkaniu. Jednak w dłuższej perspektywie, jeśli najemca nie zgromadzi na koncie zaoszczędzonej przez lata kwoty, okaże się, że nie ma zabezpieczenia finansowego, jakie może dawać na przykład mieszkanie kupione na kredyt.

Koszt zakupu własnego mieszkania to nie tylko wkład własny

W tym przypadku opłat jest więcej. Wymóg, jakim jest zgromadzenie wkładu własnego, to niejedyny wydatek, jaki będzie poniesiony w procesie zakupu mieszkania na kredyt. Opłaty przy kupnie mieszkania to głównie koszty jednorazowe:

  • opłata transakcyjna,
  • opłata za założenie i wpis do księgi wieczystej,
  • opłaty za czynności cywilnoprawne,
  • opłaty okołokredytowe,
  • podatek od kupna mieszkania,
  • urządzenie, wykończenie i wyposażenie mieszkania zakupionego w standardzie deweloperskim,
  • remont i wyposażenie mieszkania zakupionego na rynku wtórnym.

Warto wiedzieć, że istnieje honorowana przez banki możliwość ograniczenia kwoty wkładu własnego i dopłacenia pozostałej części po upływie określonego czasu. Po uiszczeniu opłat jednorazowych pozostają do spłaty raty kredytu, ale jednocześnie zyskujesz poczucie zabezpieczenia finansowego, jakim jest posiadana nieruchomość. Świadomość taka niedostępna jest dla osób wynajmujących mieszkania, które zajmują.

A może kupić mieszkanie w celu jego wynajęcia?

Kupno mieszkania pod wynajem jest ciekawą opcją dla tych, którzy mają już zapewnioną przestrzeń do życia. Oprócz wyżej wymienionych wydatków ponoszonych jednorazowo, podatek od wynajmu mieszkania (w skali podatkowej lub podatek zryczałtowany), jaki płaci właściciel, uiszczany będzie do momentu, aż ostatni najemcy opuszczą lokal. Jest to inwestycja długoterminowa i obarczona ryzykiem finansowym, na które składają się między innymi:

  • brak ciągłości wynajmu i puste finansowo miesiące, w czasie których kontaktują się z właścicielem osoby zainteresowane mieszkaniem,
  • usuwanie nagłych awarii sprzętu i instalacji,
  • nierzetelność najemców w kwestii uiszczania zaliczek na media,
  • konieczność sukcesywnego odświeżania wyglądu mieszkania przed zaanonsowaniem oferty wynajmu w ogłoszeniu w internecie czy prasie,
  • konieczność wykonania generalnego remontu – ten przeprowadzany będzie tym rzadziej, im więcej starań poświęconych zostanie w uprzednie przygotowanie mieszkania do wynajmu, czyli wymianę instalacji lub ich gruntowną modernizację.

Pomimo powyższych zagrożeń finansowych, jakie czekają na właścicieli mieszkań do wynajęcia, perspektywa korzyści z wynajmu lokalu obejmuje:

  • comiesięczne kwoty od najemców, pokrywające z naddatkiem raty kredytu hipotecznego,
  • świadomość posiadania dodatkowego lokalu, zwiększająca poczucie bezpieczeństwa finansowego,
  • możliwość zwiększenia wartości finansowej mieszkania w długim okresie czasu.

Spośród opisanych powyżej możliwości, potencjalnie najbardziej korzystne może być kupno mieszkania pod wynajem sfinansowane z kredytu hipotecznego, przy założeniu, że wynajmujący posiada inną nieruchomość, którą zajmuje. Inne możliwości daje wynajmowanie mieszkań – chociaż wiąże się z brakiem zabezpieczenia w formie posiadania nieruchomości, daje okazję do rozluźnienia dyscypliny finansowej polegającej na sukcesywnym robieniu oszczędności. Innym rozwiązaniem i dodatkowo dostępnym dla większości zainteresowanych jest kupienie własnego mieszkania na kredyt. To zarazem może być dobry punkt wyjścia do zmian na lepsze w przypadku polepszenia sytuacji materialnej. Gdy szybciej spłacisz raty kredytu za swoje mieszkanie, możesz starać się o następne lokum, tym razem na wynajem.


Chcesz bez ryzyka dobrze wybrać mieszkanie, zmieścić się w budżecie i mieć wszystko w jednym miejscu? Będziesz zaskoczony, jakie to proste!

Przejdź do NAVIDOM