Mieszkaniowy rachunek powierniczy w ING

Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym zastąpiła dotychczasową  Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku. Nowe przepisy weszły w życie w 2 etapach:

• 31 lipca 2021 roku powstał Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
• od 1 lipca 2022 roku zaczeły obowiązywać nowe regulacje dla inwestycji, które rozpoczną sprzedaż po tym terminie.

Przykładowo  dla przedsięwzięć deweloperskich, które:

• rozpoczeli sprzedaż przed 1 lipca 2022 roku i
• przed 1 lipca 2022 roku zawarli  co najmniej jedną umowę deweloperską ,

obowiązują regulacje sprzed zmian oraz częściowo przepisy nowej ustawy deweloperskiej. Taki okres przejściowy będzie trwał przez dwa lata, czyli do 1 lipca 2024 roku.

W przypadku kilku zadań inwestycyjnych w ramach jednego przedsięwzięcia deweloperskiego:

Jeżeli przedsięwzięcie deweloperskie składa się z kilku zadań inwestycyjnych realizowanych w różnych terminach i  na każde zadanie będzie otwierany odrębny mieszkaniowy rachunek powierniczy, to dla zadań inwestycyjnych, które rozpoczęły sprzedaż i podpisały co najmniej jedną umowę deweloperską przed 1 lipca 2022 obowiązuje ustawa z dnia 16 września 2011roku. Zadania inwestycyjne gdzie rozpoczęto sprzedaż dotyczącą tego zadania  po 1 lipca 2022 roku podlegają już nowej ustawie deweloperskiej i oskładkowaniu DFG.

Ustawa deweloperska powołała 31 lipca 2021 roku Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (zwany Funduszem lub DFG). Środki Funduszu są gromadzone na  wyodrębnionym rachunku Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego. Środki Funduszu pochodzą m.in. ze składek od deweloperów i stanowią zabezpieczenie zwrotu środków wpłaconych przez nabywców na wypadek m.in. upadłości dewelopera lub banku.

Każda wpłata na mieszkaniowy rachunek powierniczy obliguje dewelopera, aby w ciągu 7 dni od wpłaty wyliczył i przeksięgował składkę na odrębny rachunek w banku prowadzącym mieszkaniowy rachunek powierniczy. Bank odprowadza składkę do Funduszu.

Składka stanowi iloczyn stawki procentowej składki określonej rozporządzeniem właściwego ministra oraz wartości wpłaty dokonywanej prze nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy albo wartości wpłaty dokonywanej przez dewelopera w przypadku dokonywanej opłaty rezerwacyjnej. Wysokość składki na Fundusz wyliczana jest według stawki procentowej obowiązującej w dniu rozpoczęcia sprzedaży przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Jeśli zostanie ogłoszona zmiana stawki składki, to dla przedsięwzięć deweloperskich/zadań inwestycyjnych już otwartych ta stawka się nie zmieni. 

Ustawa określa maksymalną wysokość stawki procentowej, która wynosi:

 - 1% od wpłat na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,

- 0,1% od wpłat na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny określa następujące wysokości stawki procentowej:

• 0,45% od wpłat na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
• 0,1% od wpłat na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Bank zobowiązany jest do odprowadzenia składki na wyodrębniony rachunek Funduszu w terminie 7 dni od daty wpłaty składki przez dewelopera.

Bank przed wypłatą środków pieniężnych deweloperowi ma obowiązek zweryfikować, czy deweloper odprowadził składkę od wszystkich wpłat nabywców. W przypadku, gdy deweloper nie dokonał wpłaty wszystkich wymaganych składek , bank zobligowany jest do wstrzymania wypłaty deweloperowi środków pieniężnych.

Składka przekazana do Funduszu nie podlega zwrotowi. Jeśli nastąpi rozwiązanie umowy deweloperskiej,  a następnie zostanie zawarta nowa umowa deweloperska, to dla wpłat nowego nabywcy deweloper ponownie musi odprowadzić składkę.

ING Bank wspiera deweloperów w wyliczaniu składki od każdej wpłaty nabywcy. System od każdej zaksięgowanej wpłaty na rachunku wirtualnym nabywcy wylicza i automatycznie odprowadza składkę do Funduszu. Składka pobierana jest z rachunku bankowego, który deweloper wskazuje w umowie prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego do obciążania składkami. Każde przedsięwzięcie deweloperskie lub zadanie inwestycyjne może mieć przypisany odrębny rachunek do składek lub może to być jeden rachunek dla wszystkich inwestycji dewelopera. Deweloper musi zapewnić środki na pokrycie składki w ciągu 7 dni od daty wpłaty nabywcy.

• Deweloper zobowiązany jest przekazać do Ewidencji DFG dane i informacje o inwestycji. 
• W ciągu 7 dni od wpłaty nabywcy deweloper zobowiązany jest wyliczyć i przeksięgować składkę na DFG na dedykowany rachunek do składek w banku prowadzącym mieszkaniowy rachunek powierniczy.