Jak bezpiecznie kupić mieszkanie na rynku wtórnym?

2017-04-06

Kupno mieszkania to poważna inwestycja – przed zrealizowaniem transakcji należy upewnić się, że jest ona w pełni bezpieczna. Ryzyko nieudanego zakupu można niemal całkowicie zminimalizować, poprzez np. dokładne sprawdzenie niezbędnych dokumentów. Jak dokonać bezpiecznego zakupu mieszkania na rynku wtórnym?

Rynek pierwotny a wtórny – co wybrać?

Wśród mieszkań wystawionych na sprzedaż znajdziesz oferty z rynku pierwotnego i z rynku wtórnego. Pierwsze z nich oferowane są najczęściej przez deweloperów, którzy sprzedają mieszkania nowe, przygotowane do wykończenia i urządzenia (w niektórych przypadkach także gotowe do zamieszkania). Aby upewnić się, że taki zakup jest bezpieczny, musisz przede wszystkim sprawdzić firmę deweloperską oraz dokumentację nieruchomości (np. pozwolenie na budowę). Zobacz jak sprawdzić dewelopera przed kupnem mieszkania.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego często wiąże się z niższym kosztem, natomiast wymaga zweryfikowania nie tylko jego dokumentacji, ale także historii i stanu technicznego. Na co w tym przypadku powinieneś zwrócić szczególną uwagę?

Bezpieczne kupno mieszkania z rynku wtórnego – poznaj nieruchomość

O tym, czy poświęcisz mieszkaniu więcej uwagi, będzie decydowała Twoja pierwsza wizyta w danym lokum. Rozkład mieszkania, jego metraż, lokalizacja, widok z okna i standard wykończenia z pewnością wzbudzą Twoją ciekawość, ale nie zapomnij także o skupieniu się na szczegółach.

Zainteresuj się historią mieszkania – dowiedz się, kto w nim mieszkał i dlaczego zostało wystawione na sprzedaż. Zapytaj, czy lokum było remontowane, kiedy i z jakiego powodu – czy była to np. konieczność po pożarze bądź zalaniu, czy jedynie chęć odświeżenia wystroju? Przyjrzyj się ścianom i widocznym elementom instalacji, by dostrzec ewentualne ślady zacieków czy prowizorycznych napraw. Zwróć uwagę na stan podłogi (np. czy nie skrzypi) oraz stolarki okiennej i drzwiowej. Pamiętaj, że obecność wilgoci, kurzu i ubytków w powierzchni ścian, sufitów i posadzek stwarza dobre warunki do życia insektom.

Dzięki uzyskaniu odpowiedzi na szczegółowe pytania i dokładnemu przyjrzeniu się mieszkaniu będziesz mógł się zorientować w faktycznej kondycji nieruchomości i oszacować kwotę potrzebą na doprowadzenie jej do odpowiedniego stanu.

Na co jeszcze zwracać uwagę, kupując mieszkanie z rynku wtórnego?

Stan techniczny mieszkania to nie wszytko – przyjrzyj się także samemu budynkowi, w którym się znajduje. W przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego zwróć uwagę m.in. na stan klatki schodowej i elewacji oraz dopytaj o stan dachu i obecność ocieplenia, które pozwoli zaoszczędzić na rachunkach za ogrzewanie. Zadbany budynek dobrze świadczy o jego lokatorach i może oznaczać, że w najbliższym czasie nie będzie potrzeby przeprowadzania w nim kosztownych i uciążliwych remontów.

Zorientuj się również, czy budynek zarządzany jest przez wspólnotę mieszkaniową, czy należy do spółdzielni – w pierwszym przypadku lokatorzy mają realny wpływ na podejmowane decyzje i ponoszone koszty, natomiast w dużej spółdzielni możliwość taka jest bardzo ograniczona. Wykup udziałów w spółdzielni będzie wiązał się też z dodatkowymi kosztami, a jeśli nie chcesz być jej członkiem, możliwe, że będziesz płacił wyższy czynsz. Sprawdź również, czy zarządzający dbają o potrzeby lokatorów i jaka jest kondycja finansowa wspólnoty bądź spółdzielni – zapytaj o to sprzedającego albo udaj się bezpośrednio do administracji.

Bezpieczne kupno mieszkania – sprawdź dokumenty

Bardzo ważną kwestią podczas zakupu mieszkania z rynku wtórnego jest jego stan prawny. Jego ocenę możesz zlecić prawnikowi bądź zaufanemu pośrednikowi nieruchomości. Możesz także sprawdzić niezbędne dokumenty osobiście. Na co zwrócić uwagę?

• Czy sprzedający jest właścicielem mieszkania? – w tym celu poproś o przedstawienie umowy kupna-sprzedaży w formie aktu notarialnego lub zaświadczenia o prawie własnościowym ze spółdzielni mieszkaniowej i skontroluj wpis w księdze wieczystej;
• Czy mieszkanie nie jest obciążone prawami osób trzecich? – poproś o zaświadczenie o braku zameldowanych lokatorów, a także zadbaj, by w umowie znalazło się oświadczenie sprzedającego o braku obciążenia lokalu prawami osób trzecich i skontroluj wpis w księdze wieczystej;
• Czy mieszkanie nie jest zadłużone? – informację o obciążeniu hipoteką znajdziesz w księdze wieczystej. Ponadto zażądaj zaświadczeń od dostawców mediów, wspólnoty mieszkaniowej lub spółdzielni o braku zaległości w opłatach.

Kupno mieszkania – formalności

Kwestia tego, jak bezpiecznie kupić mieszkanie, wymaga także uwzględnienia wszelkich formalności.

• Dla pełnego bezpieczeństwa podpisz umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego – nie jest ona niezbędna, ale jest dla Ciebie zabezpieczeniem na wypadek, gdyby sprzedający zrezygnował z transakcji;
• W umowie przedwstępnej (a także ostatecznej) uwzględnij obecność protokołu, który szczegółowo określa, jakie elementy wyposażenia i ich stan techniczny oraz dodatkowe pomieszczenia (np. garaż, piwnica) obejmuje cena mieszkania;
• Dokładnie przeczytaj ostateczną umowę kupna-sprzedaży – sprawdź, czy zawiera wszelkie niezbędne ustalenia i postanowienia określone w umowie przedwstępnej. Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, umowę nabycia nieruchomości powinieneś podpisać dopiero po zawarciu umowy kredytowej;
• Jeśli kupujesz mieszkanie na kredyt, złóż w banku odpis aktu notarialnego i potwierdzenie złożenia wniosku o wpis hipoteki do księgi wieczystej;
• Ubezpiecz nieruchomość przynajmniej w minimalnym zakresie: od ognia oraz zdarzeń losowych;
• Protokół wypełnij także na etapie odbioru mieszkania, zapisując w nim stan liczników oraz ewentualne uwagi dotyczące stanu lokalu;
• Po sfinalizowaniu transakcji opłać podatek od czynności cywilnoprawnych.
• Idź do urzędu miasta lub gminy i zgłoś nabycie nieruchomości w celu ustalenia obowiązków podatkowych od nieruchomości oraz opłat za użytkowanie wieczyste (jeśli dotyczy). Powinieneś to zrobić w ciągu 14 dni od daty nabycia nieruchomości.

Zakup mieszkania na rynku wtórnym jest transakcją wymagającą uwzględnienia wielu aspektów natury technicznej oraz prawnej. Warto poświęcić czas na zapoznanie się z nimi, by móc cieszyć się z udanego i bezpiecznego zakupu.