Zaloguj
Załóż konto Zaloguj

Kupno mieszkania od dewelopera – jak założyć księgę wieczystą?

15 czerwca 2018

W przypadku kupna mieszkania od dewelopera masz do czynienia z lokalem, który nie posiada jeszcze w pełni uporządkowanego i jasnego stanu prawnego. Aby to zmienić, konieczne jest założenie księgi wieczystej. Sprawdź, jak to zrobić krok po kroku.

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta to dokument, który pozwala ustalić stan prawny nieruchomości. Możesz w niej znaleźć podstawowe informacje dotyczące właściciela lokalu, jak również samego mieszkania oraz ciążących na nim obciążeń prawnych.

Czy wiesz, że...

Księgę wieczystą możesz też sprawdzić przez internet, korzystając z elektronicznej księgi wieczystej, dostępnej w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych. Potrzebujesz do tego jej numeru.

Nie każdy lokal mieszkalny musi posiadać księgę wieczystą. Dokument ten musi zostać jednak koniecznie założony w 2 przypadkach: przy zakupie lokalu na kredyt oraz przy kupnie mieszkania od dewelopera lub spółdzielni mieszkaniowej.

Działy księgi wieczystej – jakie informacje w nich znajdziesz?

Księga wieczysta to dokument o uporządkowanej strukturze. W każdym z jej działów znajdują się określone informacje:

  • dział pierwszy: w tym miejscu znajdziesz dane pochodzące z ewidencji gruntu, które pozwalają na jego identyfikację. Możesz tu sprawdzić adres nieruchomości, numer działki, opis budynku, a także wzmianki o jej ograniczonej własności – np. o służebności gruntowej;
  • dział drugi: stanowi on zbiór informacji osobistych o właścicielu lub wieczystym użytkowniku nieruchomości. Można tu również znaleźć dane dotyczące tego, kiedy i na jakiej podstawie zostało przeniesione na niego prawo własności – może to być m.in. umowa kupna-sprzedaży, darowizna lub spadek;
  • dział trzeci: w tej części dokumentu umieszczane są wszystkie ograniczenia prawne, którymi obciążona jest nieruchomość – np. prawo dożywocia lub sądowy zakaz sprzedaży lokalu;
  • dział czwarty: ta część księgi wieczystej poświęcona jest obciążeniom hipotecznym. Możesz tu zatem sprawdzić, czy nieruchomość nie stanowi zabezpieczenia kredytu.

W księdze wieczystej znajdują się również tzw. wzmianki. Informują one o tym, że do sądu wpłynął wniosek o dokonanie zmiany w księdze wieczystej. Może on dotyczyć np. ograniczenia praw rzeczowych do lokalu ze względu na prawo dożywocia lub służebności mieszkalnej.

Czy wiesz, że...

Wzmianki dołączone do księgi wieczystej są równie ważne co pozostałe informacje, które się w niej znajdują. Jeśli podczas sprawdzania dokumentu pominiesz ten fragment, nie możesz skorzystać z prawa rękojmi – ewentualna wada prawna była przecież ujawniona w dokumencie w postaci wzmianki.

Kto może założyć księgę wieczystą?

Wniosek o założenie księgi wieczystej dla mieszkania najczęściej składa notariusz, który potwierdza zawarcie umowy kupna-sprzedaży. Kto jeszcze może wystąpić z takim wnioskiem?

  • właściciel nieruchomości;
  • wierzyciel w sytuacji, gdy przysługujące mu prawo powinno zostać zapisane w dokumencie;
  • osoba, która posiada ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, np. prawo służebności mieszkalnej;
  • właściwa państwowa jednostka administracyjna, jeśli nieruchomość stanowi przedmiot wieczystego użytkowania państwa;
  • osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.

Założenie księgi wieczystej w 3 krokach

Księgę wieczystą możesz założyć bez pomocy notariusza, wykonując 3 kroki.

Krok 1: Wypełnienie formularza

Założenie księgi wieczystej umożliwi Ci formularz KW-ZAL, który należy wypełnić i złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla nieruchomości. Wymagane są w nim m.in. takie informacje, jak położenie lokalu i sposób korzystania z niego, określenie jego właściciela oraz wskazanie ewentualnych obciążeń, jakie na nim ciążą.

Krok 2: Skompletowanie dokumentów

Do wypełnionego wniosku powinieneś również dołączyć następujące dokumenty:

  • wypis i wyrys z rejestru gruntów lub kartoteki budynków;
  • dokument, który poświadcza Twoje prawo własności – może to być np. akt notarialny, poświadczenie otrzymania spadku czy też dokument potwierdzający prawo zasiedzenia;
  • formularz KW-ZAD, jeśli mieszkanie będzie stanowić zabezpieczenie kredytu – dokument poświadczy ograniczone prawa rzeczowe do nieruchomości;
  • formularz KW-WU, jeśli nieruchomość posiada więcej niż 1 właściciela;
  • formularz KW-PP, jeśli wniosek nie jest składany przez właściciela, lecz przez jego pełnomocnika.

Krok 3: Uiszczenie opłaty

Założenie księgi wieczystej wymaga także zapłacenia jednorazowej opłaty w wysokości 100 zł. Jeśli chcesz umieścić w dokumencie wpis dotyczący prawa własności lub użytkowania wieczystego, powinieneś zapłacić dodatkowo 200 zł. Tyle samo kosztuje dodanie informacji o tym, że nieruchomość jest obciążona hipoteką.

Nasz specjalista hipoteczny oszacuje Twoją zdolność kredytową i pomoże Ci złożyć wniosek. 

Umów kontakt

Kupno mieszkania od dewelopera – na co uważać?

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, powinieneś dokładnie sprawdzić jego stan prawny. Bardzo często deweloper, planując budowę nieruchomości, zaciąga kredyt hipoteczny, którego zabezpieczenie stanowi działka. Po wybudowaniu na niej budynku on również wchodzi w skład zabezpieczenia kredytu dewelopera. Może się więc okazać, że kupiony przez Ciebie lokal jest obciążony zobowiązaniem wobec banku.

Co zrobić w takiej sytuacji? Możesz powołać się na tzw. ustawę deweloperską z 16. września 2011 roku, która chroni nabywcę i jednocześnie zobowiązuje dewelopera do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego. Przy kupnie mieszkania od dewelopera możesz zatem domagać się od niego tzw. bez obciążeniowego wyodrębnienia Twojego lokalu jako nowej nieruchomości. W takim przypadku bank wydaje zgodę na wyodrębnienie lokalu z całej nieruchomości, co umożliwia założenie dla niego osobnej księgi wieczystej.

Założenie księgi wieczystej to proces, z którym bez problemu poradzisz sobie samodzielnie, stosując się do kilku wskazówek. Po jej otrzymaniu, zyskasz jednak pewność dotyczącą stanu prawnego nieruchomości, co ułatwi Ci również jej ewentualną sprzedaż w przyszłości.