Kupujesz mieszkanie na rynku wtórnym? Sprawdź, czym jest prawo dożywocia

12 grudnia 2017

Przy zakupie mieszkania na rynku wtórnym należy zwrócić szczególną uwagę na stan prawny nieruchomości. Możesz natrafić na umowę o dożywocie. Podpowiadamy, czym jest ten dokument i jakie zobowiązania nakłada na osobę, która kupiła obciążony nim lokal.

Czym jest umowa o dożywocie?

Umowa o dożywocie jest rodzajem cywilno-prawnego zobowiązania, w którym właściciel nieruchomości przenosi prawo własności do posiadanego lokalu na rzecz innej osoby w zamian za dożywotne utrzymanie. Dokument ten powinien zostać sporządzony w obecności notariusza i potwierdzony podpisami obu stron.

Z możliwości tej korzystają najczęściej osoby starsze, które chcą przekazać mieszkanie najbliższym, a jednocześnie zabezpieczyć się przed jego ewentualną utratą w przypadku nieporozumień lub innych sytuacji konfliktowych. Dzięki temu mają one również zapewnione utrzymanie i godne warunki do życia. Co może być rozumiane pod tymi pojęciami? 

Dlaczego umowa o dożywocie stanowi tak ważną kwestię w przypadku zakupu mieszkania z rynku wtórnego? Obciążony takim zobowiązaniem lokal może zostać sprzedany bez zgody dożywotnika. W takiej sytuacji obowiązek zapewnienia mu utrzymania automatycznie przechodzi na osobę, która kupiła mieszkanie.

Prawo dożywocia jest niezbywalne i ściśle związane z dożywotnikiem. W związku z tym wygasa ono jedynie w momencie jego śmierci. Jeśli jednak dojdzie do konfliktu pomiędzy osobami zamieszkującymi lokal, możliwa jest zmiana jego zakresu na drodze sądowej. W wyniku tego użytkowanie mieszkania i zapewnianie utrzymania może zostać zamienione na rentę dla dożywotnika.

Umowa dożywocia a służebność osobista mieszkania – czym się różnią?

Umowa o dożywocie to tylko jeden ze sposobów obciążenia prawnego nieruchomości. Drugim jest służebność osobista mieszkania. Jaka jest między nimi różnica?

W przypadku sprzedaży mieszkania z zastrzeżeniem osobistej służebności, osoba kupująca zobowiązuje się do zapewnienia zbywcy dożywotniego prawa zamieszkiwania w lokalu. Nie musi on jednak utrzymywać go jak przy umowie o dożywocie. Zastrzeżenie służebności osobistej daje też możliwość przyjęcia na mieszkanie małżonka oraz małoletnich dzieci, które mają prawo zamieszkiwać w lokalu również po osiągnięciu pełnoletności.

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie?

Przed kupnem mieszkania z rynku wtórnego powinieneś sprawdzić jego stan prawny w księdze wieczystej. Informacja o ewentualnym obciążeniu prawem dożywocia znajduje się w jej trzecim dziale. Może się to jednak okazać niewystarczające, ponieważ nie ma obowiązku umieszczania takiej informacji w tym dokumencie.

Powinieneś też zachować zdrowy rozsądek i przede wszystkim dokładnie sprawdzić, dlaczego wartość mieszkania jest zaniżona. Być może okazyjna cena nieruchomości jest spowodowana właśnie tym, że jest ona obciążona takim zobowiązaniem.

Co zrobić, jeśli o prawie dożywocia dowiesz się po kupnie mieszkania?

Nie sprawdziłeś stanu prawnego nieruchomości i kupiłeś lokal, na którym ciąży umowa o dożywocie? Nawet w przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym możesz skorzystać z prawa rękojmi. Obowiązuje ono jednak wyłącznie w sytuacji, gdy kupujący nie wiedział o wadzie prawnej nieruchomości i jest w stanie udowodnić ten fakt. Oto, co możesz zrobić w takiej sytuacji:

• możesz wysunąć roszczenie o naprawienie szkody, która powstała na skutek wadliwego wykonania zobowiązania,
• przysługuje Ci również prawo do obniżenia ceny lub całkowitego odstąpienia od umowy – w tej sytuacji obie strony powinny sobie zwrócić otrzymane świadczenia.

Umowa o dożywocie może sprawić, że użytkowanie kupionego mieszkania będzie niekomfortowe. Uważaj więc na lokale w podejrzanie niskiej cenie i sprawdzaj ich stan prawny – dzięki temu unikniesz kłopotów i bezpiecznie kupisz własną nieruchomość.