Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat? Oto rozwiązanie!

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat. Co z podatkiem?

Czy wiesz o tym, że sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat wiąże się z koniecznością zapłacenia podatku dochodowego? Wiele osób dowiaduje się o tym dopiero w momencie otrzymania wezwania do zapłaty. Sprawdź, jak poradzić sobie z wysokim podatkiem od sprzedaży nieruchomości!

Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości – ile zapłacisz?

Stawka podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania przed upływem 5 lat wynosi 19% od dochodu, czyli od tego, co zarobiłeś na tej transakcji. Jak to wygląda w praktyce? Zobacz nasz przykład.

Wyobraź sobie, że kupiłeś mieszkanie za 300 000 zł, w międzyczasie zrobiłeś w nim remont za 20 000 zł, podwyższając tym samym jego wartość. W efekcie udało Ci się sprzedać nieruchomość za 350 000 zł. Jak wysoki podatek zapłacisz? Twój dochód wyniesie tutaj 30 000 zł, a kwota podatku dochodowego będzie równa 5 700 zł.

Uwaga!
Pamiętaj o tym, że liczy się tutaj 5 lat podatkowych, a nie kalendarzowych. Co to dokładnie oznacza? Naliczanie tego okresu rozpoczyna się od końca roku kalendarzowego, w którym kupiłeś mieszkanie. Jeśli więc kupiłeś mieszkanie w czerwcu 2017 roku, będziesz mógł je sprzedać bez płacenia podatku dopiero w styczniu 2023 roku.

Warto też pamiętać o tym, że podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości obowiązuje Cię nie tylko w przypadku zbycia mieszkania, które wcześniej kupiłeś za gotówkę czy na kredyt. Zapłacisz go również w sytuacji, gdy otrzymałeś nieruchomość jako darowiznę lub spadek, a następnie ją sprzedałeś. Zwolnienie z podatku dochodowego przy przyjęciu darowizny czy spadku nie uwalnia od konieczności zapłacenia go po sprzedaży – to dwie zupełnie różne transakcje.

Sprzedaż mieszkania przed upływem 5 lat – czy można uniknąć podatku?

Istnieje sposób na uniknięcie konieczności zapłaty podatku dochodowego – jest to tzw. ulga podatkowa. Możesz z niej skorzystać pod warunkiem, że w ciągu 2 lat od dnia sprzedaży nieruchomości wydasz cały dochód z tej transakcji na nowy cel mieszkaniowy – taki jak np. zakup innego mieszkania czy też budowa domu. Warunkiem skorzystania z ulgi jest dokładne udokumentowanie tego procesu i zgłoszenie go w deklaracji rozliczeniowej dotyczącej podatku od dochodów osobistych.

Wskazówka eksperta
Z ulgi podatkowej możesz skorzystać tylko wtedy, gdy nieruchomość stanowi część Twojego majątku osobistego. Jeśli jest częścią działalności gospodarczej to została wpisana w ewidencję środków stałych i podlega amortyzacji. W efekcie po jej sprzedaży zapłacisz podatek dochodowy – nawet po upływie 5 lat od dnia zakupu.

Pamiętaj koniecznie o tym, że zgodnie z ustawą musisz wydać środki na własny cel mieszkaniowy. Co to oznacza w praktyce? Musi to być mieszkanie czy dom, w którym zamieszkasz – a nie nieruchomość przeznaczona pod wynajem. W przeciwnym razie urząd skarbowy będzie mógł podważyć zasadność ulgi mieszkaniowej, a Ty zapłacisz podatek.

Uważaj też na pułapkę w postaci umowy przedwstępnej z deweloperem czy poprzednim właścicielem mieszkania – taki dokument nie daje Ci bowiem możliwości skorzystania z ulgi podatkowej. Dlaczego? Zgodnie z ustawą w ciągu 2 lat od sprzedaży poprzedniej nieruchomości musisz wydać pieniądze na nowy cel mieszkaniowy i otrzymać jego akt własności – nie dostaniesz go, podpisując jedynie umowę przedwstępną.

Jak rozliczyć ulgę mieszkaniową?

Jeśli sprzedałeś mieszkanie przed upływem 5 lat, jesteś zobowiązany do powiadomienia o tym urzędu skarbowego – tylko wtedy będziesz mógł skorzystać z ulgi mieszkaniowej. Posłuży Ci do tego formularz PIT-39 złożony do 30 kwietnia roku podatkowego następującego po tym, w którym sprzedałeś nieruchomość. W jego części C powinieneś wskazać:

  • w pozycji 20 – przychód ze sprzedaży nieruchomości, czyli wartość z aktu notarialnego pomniejszoną o koszt zbycia,
  • w pozycji 21 – koszty uzyskania tego przychodu. Można do nich zaliczyć cenę, jaką zapłaciłeś za mieszkanie oraz za wszystkie remonty, które zwiększyły jego wartość. Co ważne, możesz wykorzystać tu tylko te nakłady, które są udokumentowane – posiadasz rachunek lub fakturę mogącą je potwierdzić,
  • w pozycji 23 – dochód, czyli różnicę pomiędzy przychodem a kosztami jego uzyskania, którą powiększono o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanej nieruchomości,
  • w pozycji 25 – kwotę wolną od podatku w sytuacji, gdy wydałeś przychód ze sprzedaży nieruchomości na nowy cel mieszkaniowy.

Czy wiesz, że…
Jak sama nazwa wskazuje, podatek dochodowy jest naliczany od dochodu, czyli tego, co zarobisz na odpłatnym zbyciu mieszkania. Jeśli jednak okaże się, że sprzedałeś je za taką samą kwotę (czyli dochód wyniesie 0 zł) lub wręcz za niższą, nie zapłacisz podatku.

Sposób na obniżenie podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości

Jeśli nie spełniasz warunków koniecznych do skorzystania z wyżej przedstawionej ulgi, musisz zapłacić podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania. Okazuje się jednak, że możesz nieco obniżyć jego wysokość dzięki częściowej uldze mieszkaniowej. Na czym to polega? Na odliczeniu od podatku sumy, którą wydałeś na cele mieszkaniowe – np. na remont czy rozbudowę. Kwotę wolną od podatku obliczysz korzystając z poniższego wzoru:

deklarowane wydatki na cele mieszkaniowe / przychód ze sprzedaży mieszkania x dochód = dochód wolny od podatku

Warto wiedzieć
Pełen spis wydatków, które uprawniają Cię do skorzystania z częściowej ulgi mieszkaniowej znajdziesz w art. 21 ust. 25 pkt 1 i 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Nie ulega wątpliwości, że zwolnienie z podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości jest korzystną opcją – pozwoli zaoszczędzić na dodatkowych opłatach towarzyszących transakcji. Dzięki temu zyskasz więcej środków na zakup nowego lokum. Warto więc przemyśleć to wcześniej i od razu przygotować odpowiednie dokumenty, które umożliwią skorzystanie z ulgi mieszkaniowej – by później niczym się nie martwić.