Ustawa deweloperska - co warto o niej wiedzieć?

2017-09-04

Dzięki ustawie deweloperskiej Twoje fundusze przeznaczone na zakup mieszkania lub domu od dewelopera są chronione. Od jej wprowadzenia nabywca budowanego lokalu i jego wykonawca są także stronami zawieranej w obecności notariusza umowy, a ochronie podlegają prawa obu stron. Na czym dokładnie polega zawarcie umowy deweloperskiej i co w tej kwestii zmieniła ustawa z 2011 roku?

Co zmieniło wprowadzenie ustawy deweloperskiej?

Aby się dowiedzieć, dlaczego jedna ustawa deweloperska zrewolucjonizowała proces kupna mieszkania na rynku pierwotnym, trzeba przywołać obraz rynku nieruchomości panujący przed 2012 rokiem. Z perspektywy czasu trudno to sobie wyobrazić, ale prawa nabywcy lokalu nie były chronione – skutkowało to sytuacjami, w których nieuczciwy deweloper pozostawiał swoich klientów bez funduszy i praw własności do mieszkań, za to z wziętymi na wiele lat kredytami do spłacenia. Bulwersujące informacje o spektakularnych bankructwach deweloperów zajmowały czołówki wiadomości i tworzyły przekonanie o wielkim ryzyku, jakie niesie za sobą decyzja o zakupie nowo budowanego mieszkania.

Sytuacja ta uległa zmianie po wprowadzeniu w 2012 roku ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a pierwotny rynek nieruchomości ucywilizował się – obecnie nawet jeśli deweloper stanie się niewypłacalny, nabywcy zbudowanych przez niego mieszkań mogą spać spokojnie. Po pierwsze, wkład finansowy, jaki wnieśli na zamknięty rachunek powierniczy, jest zabezpieczony, a po drugie, proces budowy mieszkań może być kontynuowany, o czym mówi z kolei nowelizacja prawa upadłościowego i restrukturyzacyjnego.

Czego dotyczy ustawa deweloperska?

Co ważne – umowa deweloperska dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych dotychczas niewybudowanych lub będących w trakcie budowy i bez wydanego pozwolenia na ich użytkowanie. Aby przedstawić głównie jej założenia, należy się w skrócie przyjrzeć samej ustawie.

W Ustawie o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywanej też ustawą deweloperską, znajdziemy wytyczne do sporządzenia umowy pomiędzy nabywcą a sprzedawcą, w tym przypadku deweloperem. Musi być ona podpisana w obecności notariusza i mieć formę aktu notarialnego. Ustawa, która weszła w życie 29 kwietnia 2012 roku, zobowiązuje sprzedającego do okazania prospektu informacyjnego i – na życzenie klienta – przedstawienia stanu finansowo-prawnego przedsięwzięcia deweloperskiego, dzięki czemu dokonywana transakcja jest całkowicie transparentna. W wyniku podpisania umowy deweloperskiej – w największym skrócie – sprzedający zobowiązuje się do wybudowania mieszkania lub domu i przeniesienia na nieruchomość prawa własności klienta, a ten z kolei zobowiązuje się do zapłaty na rzecz dewelopera.

Jak ustawa deweloperska zabezpiecza finanse nabywcy nieruchomości?

Pieniądze, które wypłaca nabywca nieruchomości, mogą trafiać do dewelopera na dwa główne sposoby: albo w całości po ukończeniu inwestycji (na zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy), albo w transzach po zakończeniu kolejnych etapów budowy (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy). Druga opcja, która jest mniej korzystna dla nabywcy, ma dodatkowe modyfikacje polegające na wprowadzeniu gwarancji bankowej i gwarancji ubezpieczeniowej. Zamknięty rachunek powierniczy dewelopera jest zasilany jednorazowo, po dostarczeniu bankowi aktu notarialnego dotyczącego przeniesienia praw własności na klienta, i z tego powodu nie umożliwia wykonawcy obrotu funduszami przeznaczonymi na zakup lokalu. Inaczej w przypadku drugim, kiedy konto otwartego rachunku powierniczego jest zasilane sukcesywnie i stopniowo, w miarę kończenia kolejnych etapów budowy nieruchomości.

Co zawiera prospekt informacyjny?

Przed podpisaniem w obecności notariusza umowy deweloperskiej, wykonawca prac przedstawia klientowi do zapoznania się wzór umowy, a także prospekt informacyjny. Ten powinien być zgodny z wzorcem przedstawionym w Ustawie i zawierać między innymi:

  • cenę zakupu mieszkania od dewelopera,
  • termin zakończenia prac budowlanych i przeniesienia na klienta prawa własności,
  • dane dotyczące budowanej nieruchomości, w tym szczegółowe określenie zakresu prac wykończeniowych w tak zwanym stanie deweloperskim,
  • określenie sposobu przelewania środków pieniężnych przez klienta,
  • warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej ze strony klienta.

Wiarygodny deweloper to taki, którego pozycja na rynku nieruchomości jest ugruntowana i udokumentowana konkretnymi realizacjami oraz który przygotuje Cię do podpisania umowy deweloperskiej, odpowiadając na wszystkie ważne dla Ciebie pytania, ponieważ w kancelarii notarialnej występujecie jako partnerzy współpracujący przy sfinalizowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Między innymi to jest zasługą wprowadzenia ustawy deweloperskiej, która od 2012 roku reguluje transakcje na rynku pierwotnym. Obecność notariusza – osoby zaufania publicznego – dodatkowo wpływa na przejrzystość zawieranej transakcji, która dla Ciebie – nabywcy nowego lokalu mieszkalnego – jest często najważniejszym wydatkiem w życiu.