Zaloguj
Załóż konto Zaloguj

Wady w mieszkaniu od dewelopera – jak działa prawo rękojmi?

12 listopada 2018

Kupiłeś mieszkanie od dewelopera i choć sprawdziłeś jego stan techniczny podczas odbioru, to po pewnym czasie użytkowania ujawniły się wady? Masz prawo domagać się ich usunięcia na mocy rękojmi. Zobacz, co warto wiedzieć o tym prawie i w jakich sytuacjach można z niego skorzystać.

Czym właściwie jest prawo rękojmi?

Zgodnie z zapisem w kodeksie cywilnym, rękojmia jest pewnego rodzaju zobowiązaniem nałożonym na sprzedającego względem Ciebie. Zgodnie z nim, jest on odpowiedzialny za ruchomość lub nieruchomość, którą Ci sprzedał przez określony czas po wykonaniu transakcji. Jeśli więc w tym okresie ujawnią się jakieś wady, o których nie zostałeś wcześniej powiadomiony, sprzedawca jest zobowiązany do wynagrodzenia Ci tego – o tym, w jaki sposób, dowiesz się z dalszej części artykułu.

Rękojmia na mieszkanie – okres obowiązywania

W ramach rękojmi możesz zgłaszać wady przez 5 lat od dnia, w którym odebrałeś mieszkanie od dewelopera. Co ważne, ten okres na skorzystanie z prawa do rękojmi obowiązuje jedynie w przypadku nieruchomości kupionych po 25 grudnia 2014 roku. Co jednak, jeśli kupiłeś lokal wcześniej? Obowiązują Cię wcześniejsze przepisy, czyli masz prawo do skorzystania z rękojmi przez 3 lata od odbioru mieszkania.

Choć na zgłoszenie wad w ramach rękojmi za wady budynku masz 5 lat, nie warto z tym zwlekać. Dlaczego? Im później zaczniesz dochodzić swoich roszczeń, tym bardziej narażasz się na przeciąganie sprawy przez dewelopera – ostatecznie sprawa może się przedawnić, a wyegzekwowanie konsekwencji co prawda nie będzie całkowicie niemożliwe, lecz znacznie trudniejsze.

Warto wiedzieć

Co zrobić w sytuacji, gdy wady fizyczne w mieszkaniu od dewelopera ujawniły się po upływie czasu na skorzystanie z rękojmi? Możesz dochodzić swoich roszczeń w ramach standardowej odpowiedzialności kontraktowej – w takim przypadku musisz jednak nie tylko wskazać wady, lecz również udowodnić, że powstały w wyniku nienależytego wykonania obowiązków przez dewelopera. Prawo przedawnia się po 10 latach.

Rękojmia dewelopera – jakie wady obejmuje?

Zgodnie z kodeksem cywilnym, rękojmia obowiązuje wtedy, gdy:

  • mieszkanie nie ma właściwości, które zostały przyrzeczone w umowie z deweloperem – np. brak wykonanej instalacji, pomimo że zostało obiecane przez wykonawcę,
  • lokal wykazuje wady, które uniemożliwiają mieszkanie w nim – np. konstrukcja silnie chłonie wilgoć, powodując powstawanie na ścianach szkodliwego dla zdrowia grzyba,
  • odkryte po pewnym czasie wady znacznie obniżają wartość nieruchomości – np. źle wypoziomowana podłoga lub nieszczelne okna,
  • mieszkanie zostało wydane w stanie niekompletnym – np. brakuje komórki lokatorskiej, choć powinna zostać udostępniona właścicielowi mieszkania.

Co ważne, pod pojęciem „wady” jest rozumiana zarówno usterka natury technicznej, jak i prawnej. Co to oznacza w praktyce? Wadami natury technicznej są wszystkie sytuacje wymienione powyżej, czyli związane z nieprawidłowym wykonaniem konstrukcji. Wadą prawną może być z kolei obciążenie lokalu prawami osób trzecich, które nie zostały wpisane do księgi wieczystej.

Czego możesz żądać w ramach rękojmi za wady?

W ramach rękojmi za wady fizyczne lub prawne mieszkania możesz domagać się od dewelopera rekompensaty w postaci:

Rodzaj żądanej rekompensaty powinieneś zawrzeć w piśmie skierowanym do dewelopera. Pamiętaj tylko o tym, by dopasować go do wagi usterki – jeśli jest niewielka i można ją łatwo naprawić, nie możesz żądać możliwości odstąpienia od umowy i zwrotu środków.

Jak widać, prawo rękojmi skutecznie chroni Cię przed ewentualnymi wadami, które pojawią się po pewnym czasie użytkowania mieszkania. Część z nich można jednak wykryć już przy odbiorze lokalu. Przeczytaj więcej o odbiorze mieszkania