Części wspólne nieruchomości – co warto o nich wiedzieć, kupując mieszkanie?

2017-09-12

Kupując mieszkanie, nabywasz tym samym ułamkowy, uzależniony od wielkości lokum, udział w częściach wspólnych nieruchomości. Warto przed wizytą u notariusza upewnić się, jaki jest status prawny piwnicy, garażu, strychu i w jakim stanie znajdują się pozostałe części wspólne – poniżej wymieniamy, co do nich należy i na co zwrócić uwagę przy wybieraniu swojego lokalu mieszkalnego.

Lokal mieszkalny a części wspólne nieruchomości

Jeśli znalazłeś lokum stanowiące spełnienie Twoich marzeń, mieszkanie dodatkowo świeżo wyremontowane, które nadaje się do wprowadzenia się, przed jego zakupem warto zwrócić uwagę na to, co należy do części wspólnej nieruchomości i w jakim jest stanie. Z pewnością niekorzystna będzie sytuacja, kiedy wszystkie oszczędności pochłonie zakup mieszkania i przeprowadzka, a wkrótce potem konieczne będzie współfinansowanie remontu i ocieplenia elewacji lub naprawa cieknącego dachu. Nawet jeśli Twój lokal mieszkalny usytuowany jest na jednej z niższych kondygnacji i nie dotyczy Cię bezpośrednio problem sąsiada z góry, za remont odpowiada wspólnota mieszkaniowa, której jesteś członkiem.

Części wspólne nieruchomości – co do nich zaliczamy?

Nieruchomość wspólna, której elementy wyszczególnione zostaną poniżej, jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali. Wszystkich bez wyjątku, bowiem nie można wyzbyć się udziału w części wspólnej, pozostając jednocześnie właścicielem lokalu. Z chwilą sprzedaży pierwszego lokalu w budynku liczona jest suma powierzchni mieszkań w nim się znajdujących i te spośród jego części, które nie zostaną zaliczone jako powierzchnia użytkowa, stanowić będą nieruchomość wspólną. Zaliczamy do niej między innymi:

  • grunt, na którym postawiony jest budynek,
  • fundamenty,
  • ściany nośne,
  • dach,
  • kominy,
  • klatkę schodową,
  • korytarze, w tym piwniczne,
  • suszarnię, pralnię, wózkownię,
  • windę,
  • przewody,
  • bramę,
  • zsyp,
  • instalacje,
  • piony wodno-kanalizacyjne,
  • zbiorczą antenę telewizyjną,
  • balkony,
  • elewację,

Czy piwnica należy do nieruchomości wspólnej?

Informacja na ten temat zawarta jest w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu. Najczęściej, oprócz określenia jego charakteru, a także usytuowania i metrażu, wymienione są przynależne do niego pomieszczenia – przykładem jest piwnica, może być nim również garaż, strych lub komórka. Jeśli nie zostaną one przyporządkowane do konkretnego lokalu mieszkalnego, pozostają częścią wspólną nieruchomości.

Czy instalacje należą do części wspólnej nieruchomości?

Odpowiedź na powyższe pytanie zależy od wielu czynników. Przykładem niech będzie instalacja centralnego ogrzewania, w jaką wyposażonych jest wiele budynków mieszkalnych. W tym przypadku do części wspólnej należy całość instalacji, z grzejnikami włącznie, ale tylko wtedy, gdy ten sam typ ogrzewania ma zastosowanie we wszystkich lokalach mieszkalnych w budynku, w żadnym nie ma odrębnych urządzeń mierzących ilość zużywanego ciepła, a piony instalacji centralnego ogrzewania przechodzą przez stropy mieszkań.

  1. Instalacja wodno-kanalizacyjna – częścią wspólną pozostają piony kanalizacyjne i instalacja wodna do znajdujących się w mieszkaniach zaworów odcinających,
  2. Instalacja elektryczna – częścią wspólną są te spośród elementów instalacji, które przebiegają do indywidualnych liczników. Staraniem właścicieli mieszkań jest samodzielna dbałość o jakość działania instalacji zalicznikowej, a sam układ pomiarowy, czyli licznik zużywanej energii elektrycznej, należy do dostawcy,
  3. Instalacja gazowa – najczęściej przyjmuje się, że całość instalacji (z wyjątkiem odbiorników gazu) należy do części wspólnej, co ułatwia przeprowadzanie niezbędnych kontroli jakości działania instalacji w lokalach mieszkalnych,
  4. Przewody kominowe i wentylacyjne należą do części wspólnej nieruchomości.

Które drzwi i okna są wspólne, a które nie?

W tym przypadku – a mamy tu do czynienia z elementami wyposażenia, których używalność stosunkowo łatwo określić – do części wspólnej nieruchomości należeć będą te przedmioty, które używane są przez co najmniej dwóch właścicieli lokali. Przykładem są drzwi w klatce schodowej – prowadzące do niej drzwi są jednym z elementów użytkowanych wspólnie, a więc dbałość o ich wygląd i jakość działania należy do wszystkich właścicieli lokali mieszkalnych. Natomiast staraniem każdego z nich z osobna jest stan drzwi prowadzących do mieszkania, podobnie jak znajdujące się w lokalu drzwi wewnętrzne.

Taka sama sytuacja dotyczy okien – do części wspólnej zaliczamy te spośród przeszkleń, które usytuowane są w korytarzu i klatce schodowej. I podobnie jak w przypadku całości części wspólnej – za ich naprawę i utrzymanie w czystości odpowiadają wszyscy właściciele mieszkań w budynku, proporcjonalnie do wielkości powierzchni lokalu mieszkalnego, jaki zajmują.

Z tego też względu, oglądając upatrzone mieszkania do kupienia, z których wybierzesz swoje własne, warto, abyś zwrócił uwagę na części wspólne, których będziesz współwłaścicielem. W im lepszym świetle będą prezentować się korytarz, brama, piony wodne i kanalizacyjne czy elewacja wraz z balkonami, tym mniej wydatków poniesiesz na ich remont jako posiadacz mieszkania w danej lokalizacji.


Chcesz łatwo znaleźć i kupić mieszkanie idealnie dostosowane do Twoich potrzeb i budżetu? Jest na to sposób!

Przejdź do NAVIDOM