Zaloguj
Załóż konto Zaloguj

Jak wygląda wycena nieruchomości zabytkowych?

Jeśli zastanawiasz się nad kupnem nieruchomości zabytkowej, upewnij się, ile zapłacisz za lokal, a przede wszystkim za jego późniejszy remont. W naszym artykule sprawdzisz, jakie czynniki wpływają na wycenę nieruchomości zabytkowych i czy opłaca się w nie inwestować!

Kiedy budynek staje się zabytkiem?

Wbrew pozorom nie każdy stary budynek jest uznany za zabytkowy. Okazuje się bowiem, że równie dobrze status ten może uzyskać nawet 50-letnia nieruchomość, jeśli tylko:

  • ma znaczenie dla historii i stanowi świadectwo minionej epoki,
  • reprezentuje cechy, które są charakterystyczne dla architektury z tego właśnie okresu,
  • posiada unikalną wartość artystyczną lub naukową.

Wniosek o wpisanie budynku do rejestru zabytków może złożyć sam właściciel lub konserwator zabytków. W tym drugim przypadku właściciel musi być poinformowany o tym, że takie postępowanie administracyjne zostało wdrożone. Ostateczną decyzję wojewódzkiego konserwatora zabytków można zaskarżyć – zdjęcie budynku z listy zabytków nie należy jednak do prostych i wymaga zgromadzenia solidnego materiału dowodowego.

Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest zabytkowa?

Zanim zdecydujesz się na zakup nieruchomości zabytkowej, sprawdź, czy rzeczywiście posiada taki status. Jak to zrobić? Informacja o wpisaniu budynku do rejestru zabytków powinna znaleźć się w księdze wieczystej. Możesz o to spytać również w urzędzie gminy oraz siedzibie Państwowej Służby Ochrony Zabytków.

Wskazówka eksperta

Kwestie prawne dotyczące sprzedaży, jak i samej wyceny nieruchomości zabytkowych reguluje ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 23 lipca 2003 roku.

Nieruchomości zabytkowe – co wpływa na ich cenę?

Wycena nieruchomości zabytkowych przebiega zupełnie inaczej niż w przypadku zwykłych mieszkań czy domów. Wszystko za sprawą specyficznych, niematerialnych walorów, które są dla nich charakterystyczne. Zalicza się do nich:

  • wartość techniczną – malejącą wraz z upływem czasu. Im lepszy stan techniczny budynku, tym mniej zapłacisz później za jego remont – jego zakup będzie Cię jednak kosztować więcej,
  • wartość architektoniczną – wpływają na nią wiek (im budynek starszy, tym bardziej wartościowy) oraz stan zużycia budynku (im większy, tym niższa cena),
  • wartość historyczną – im starszy budynek, tym większa jego wartość historyczna oraz artystyczna.

Wycena nieruchomości zabytkowych – co powinna uwzględniać?

Podczas wyceniania nieruchomości zabytkowej rzeczoznawca może wybrać jedno z dwóch podejść:

  • podejście porównawcze – wartość nieruchomości jest wyliczana na podstawie porównania z innymi, podobnymi zabytkami. Baza porównawcza obejmuje tutaj nie tylko rynek lokalny, lecz również ogólnokrajowy,
  • podejście dochodowe – polega na porównaniu kosztów modernizacji budynku z ewentualnym zyskiem, który może zyskać inwestor w późniejszym czasie. Za zysk mogą tu zostać uznane np. dochody z późniejszego wynajmu mieszkania w zabytkowej kamienicy lub z prowadzenia hotelu lub uzdrowiska w zabytkowym pałacu.

Warto wiedzieć

Wartość podana w operacie szacunkowym wykonanym przez rzeczoznawcę nieruchomości może Ci pomóc w ustaleniu, jak wysokie nakłady finansowe będą potrzebne do późniejszego wprowadzenia w życie wszystkich zaleceń konserwatora zabytków.

Wybór podejścia zależy w dużym stopniu od stanu technicznego nieruchomości. Jeśli jej remont i modernizacja mogą pochłonąć dużo pieniędzy, zastosowanie metody dochodowej może się nie sprawdzić – inwestor będzie musiał długo czekać na to, by inwestycja się zwróciła. W tej sytuacji najczęściej wykorzystuje się podejście porównawcze.

Czy warto kupić nieruchomość zabytkową?

Jak widać, zakup nieruchomości zabytkowej jest nieco utrudniony z powodu ochrony prawnej, która została roztoczona nad takimi lokalami. Nie odstrasza to jednak inwestorów, którzy w historycznej zabudowie widzą potencjał biznesowy. Dlatego też dawne kompleksy pałacowe czy dworki coraz częściej są przekształcane na hotele, uzdrowiska czy lokale gastronomiczne. Zakup mieszkania w zabytkowej kamienicy jest z kolei korzystny chociażby ze względu na świetną lokalizację – ścisłe centrum miasta niewątpliwie ułatwi znalezienie potencjalnych najemców.

Nie daj się jednak skusić korzystnej cenie i dobrze przemyśl, czy posiadane środki finansowe pozwolą Ci wyremontować nieruchomość zgodnie z zaleceniami konserwatora zabytków. Co więcej, zastanów się też nad tym, czy późniejsze ubieganie się o zgodę na każdorazową zmianę, gdy będziesz chciał wykonać drobny remont, nie będzie uciążliwe – nawet najmniejsza zmiana w takim budynku musi bowiem zostać zaakceptowana przez konserwatora.