Kiedy i jak możesz rozwiązać umowę z deweloperem?

Ustawa deweloperska

Podczas dokonywania transakcji dotyczącej kupna mieszkania od dewelopera od kwietnia 2012 r. po wprowadzeniu ustawy z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, wraz ze zmianą wyżej wymienionej ustawy z dniem 21 maja 2025 r., Twoje interesy chronią odpowiednie przepisy. Wtedy została uchwalona tzw. ustawa deweloperska. Dzięki niej zarówno prawa, jak i obowiązki obu stron są jasno określone i pozwalają w niektórych sytuacjach odstąpić od umowy deweloperskiej bez żadnych konsekwencji (deweloper jest wtedy zobligowany do zwrócenia wszelkich przekazanych mu środków finansowych). Dzięki temu, że istnieje wymóg podpisywania umowy w formie aktu notarialnego, nabywca jest lepiej chroniony. Z tego względu kupno mieszkania od dewelopera jest obecnie znacznie bezpieczniejsze niż jeszcze kilka lat temu.

Umowa deweloperska – prawnie uzasadnione powody jej zerwania

Kiedy decydujesz się na kupno mieszkania od dewelopera, dokument wiążący Cię z firmą jest najważniejszy, jednak w niektórych przypadkach da się go anulować bez konsekwencji finansowych. Jakie są najczęstsze przyczyny odstąpienia od umowy deweloperskiej? Oto one:

• w zawartej umowie brakuje choć jednego elementu wskazanego przez ustawę deweloperską;
• istnieje niezgodność informacji znajdujących się w umowie deweloperskiej i prospekcie informacyjnym bądź jego załącznikach (wszelkie zmiany muszą być wyraźnie zaznaczone);
• deweloper nie doręczył Ci prospektu informacyjnego o czasie;
• prospekt informacyjny, nie zawiera informacji określonych we wzorze załączonym do ustawy;
• jeśli prospekt lub jego załączniki nie zgadzają się ze stanem faktycznym i prawnym w dniu podpisania umowy deweloperskiej.

Tych 5 sytuacji pozwala Ci na zerwanie umowy deweloperskiej w ciągu 30 dni od jej zawarcia. Jeśli natomiast zdarzy się tak, że deweloper nie przeniesie na Ciebie praw własności mieszkania w odpowiednim, określonym w umowie terminie, możesz anulować ją po bezskutecznym upływie wyznaczonego deweloperowi terminu 120 dni na przeniesienie własności. Jednak chęć odstąpienia od umowy deweloperskiej można motywować również innymi powodami.

Jak zerwać umowę deweloperską z innych powodów?

Jeśli chcesz odstąpić od umowy zawartej z deweloperem, a nie masz do tego prawnych podstaw, musisz liczyć się z odpowiednimi konsekwencjami. Większość firm ustala kwotę kary, którą poniesiesz w razie, gdybyś zrezygnował z ich usług już po podpisaniu umowy deweloperskiej. Zdarza się, że musisz zapłacić np. 1000 zł w określonym terminie, a w przypadku niewywiązania się, całkowicie stracisz możliwość jej zerwania. Odstąpienie od umowy deweloperskiej bywa również stosunkowo łatwe – niektórzy deweloperzy nie wymagają podania powodu i zapewniają zwrot (przynajmniej częściowy) przekazanych środków, ale pod warunkiem, że uiścisz kwotę odstępnego. Decyzję możesz zmienić w określonym przez dewelopera czasie.

W przypadku, gdy po zawarciu umowy deweloperskiej chcesz jednak wypowiedzieć ją bez wyraźnej przyczyny prawnej, musisz liczyć się z koniecznością zapłacenia kary. Jeśli znajdziesz lepszą ofertę, zmienisz zdanie o deweloperze czy z innych powodów nie będziesz chciał kontynuować kupna mieszkania od dewelopera, ustawa deweloperska nie będzie chroniła Twoich interesów.

Jak dochodzi do zerwania umowy deweloperskiej?

Aby umowa została prawnie unieważniona, potrzebna jest zgoda obydwu stron,. Najpierw kierujesz do dewelopera specjalne pismo – wniosek o odstąpienie umowy albo odstąpienie od umowy. Druga forma uznana jest za lepszą, ponieważ pierwsza pozwala na ustosunkowanie się firmy (które może zabrać sporo czasu i być negatywne). Deweloper albo uznaje Twoje odstąpienie albo uznaje, że nie masz do niego wystarczających podstaw. Niekiedy jest to jedynie gra na zwłokę, a na pewno wtedy, gdy chcesz zerwać umowę na podstawie swoich praw opisanych w ustawie deweloperskiej. Natomiast w przypadku, gdy rozwiązanie umowy deweloperskiej nie może nastąpić za porozumieniem stron, musisz polegać na tym, jak deweloper określił takie sytuacje w wiążącym Was dokumencie. Jeśli zaś firma nie wyrazi ostatecznie zgody na zerwanie umowy, możesz wysłać do niej przedsądowe wezwanie do zwrotu należnych rat.

Skutki odstąpienia od umowy będą zależeć od tego, w jakim czasie ma miejsce Twoja decyzja oraz od tego, jaki charakter mają powody takiego postępowania. Z pewnością wiele zyskasz, jeśli przed podpisaniem umowy deweloperskiej całkowicie upewnisz się, że dokonujesz właściwego wyboru, a także dokładnie przeczytasz jej warunki, poznając pełen zakres możliwości odstąpienia od niej.

Oto symbole i oznaczenia, które musisz poznać, aby odpowiednio przeczytać plan przed zakupem mieszkania:

• elementy konstrukcyjne: ściany nośne są z reguły oznaczane grubą kreską i często są wypełnione ukośnie; ściany działowe mogą być zaś wypełnione w inny sposób w zależności od materiału ich wykonania. Również słupy nośne są grubsze i wypełnione ukośną kreską;
• kanały kanalizacyjne i wentylacyjne będą zaznaczone przekreślonymi: prostokątem lub kwadratem;
• drzwi i okna są łatwe do odczytania, jednak zwróć uwagę na ich liczbę, a także oznaczenia, które podają wysokość i szerokość otworu, wysokość parapetu i progu czy stronę otwierania;
• strony świata powinny być na rzucie mieszkania zaprezentowane tylko za pomocą oznaczenia literą N, gdzie znajduje się północ. Na tej podstawie możesz wyobrazić sobie, ile światła dziennego będzie wpadało do poszczególnych pomieszczeń.

Jeśli rozważasz kupno mieszkania, poproś dewelopera o kompletną dokumentację zawierającą plan budowy, żeby dowiedzieć się, jakie możliwości Ci daje wybrane lokum, również w kontekście Twojego przyszłego życia i np. powiększania rodziny. W niektórych rzutach znajdziesz pomocną legendę, która dodatkowo wyjaśni niektóre oznaczenia. Jeśli opatrzysz się odpowiednio z różnymi planami mieszkań, ich analiza nie będzie stanowiła dla Ciebie problemu. Po wnikliwych oględzinach, pewnością podejmiesz właściwą decyzję. Warto poświęcić więcej czasu na tym etapie, jeszcze przed decyzją o kredycie hipotecznym, aby w przyszłości cieszyć się z wymarzonego mieszkania.