Zaloguj
Załóż konto Zaloguj

Wycena mieszkania z rynku wtórnego - jak oszacować?

8 września 2017

Kupno mieszkania na rynku wtórnym może być opłacalne pod warunkiem, że jego cena jest adekwatna do jego wartości. Możesz to sprawdzić, korzystając z usług specjalisty. Rzeczoznawca majątkowy stworzy dla Ciebie operat szacunkowy – dokument, który jest jedynym formalnym potwierdzeniem realnej wartości mieszkania.

Wycena mieszkania kupionego na rynku wtórnym

Może się zdarzyć, że wycena mieszkania sprzedawanego bezpośrednio przez właściciela nie została wykonana profesjonalnie. W takiej sytuacji masz szansę negocjować cenę ustaloną przez sprzedającego, ale potrzebujesz argumentów do negocjacji. Pomoże Ci w tym rzeczoznawca majątkowy, który dokładnie sprawdzi, ile warta jest nieruchomość. Otrzymasz od niego specjalny dokument, zwany operatem szacunkowym.

Co to jest operat szacunkowy

Operat szacunkowy nieruchomości to w istocie autorska opinia rzeczoznawcy majątkowego. Znajdziesz w nim szczegółowe informacje o wycenianej nieruchomości oraz wytyczne, na podstawie których została oszacowana jego wartość.

Należycie wykonana, formalna wycena mieszkania jest wymagana przez bank, jeśli występujesz o kredyt hipoteczny, ponieważ to na jej podstawie ustalana jest kwota, jaką możesz otrzymać. Operat szacunkowy zaniża jednak często realną wartość nieruchomości. Dlaczego? Ponieważ nie uwzględnia kosztów wykończenia wnętrza, umeblowania czy wyposażenia, jakie znajduje się w mieszkaniu. Możesz więc potrzebować usług rzeczoznawcy majątkowego nie tylko wtedy, gdy chcesz negocjować cenę mieszkania z rynku wtórnego, ale także w przypadku, gdy jego realna wartość jest w istocie większa niż pierwotnie oszacowano (istnieje wówczas prawdopodobieństwo, że nie otrzymasz od banku oczekiwanej wielkości kredytu hipotecznego).

Jak zdobyć odpowiedni operat szacunkowy nieruchomości?

Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego, jeśli starasz się o kredyt hipoteczny, pomocny może okazać się bank. Wskaże Ci współpracujących z nim rzeczoznawców majątkowych, którzy wykonają wycenę nieruchomości, która Cię interesuje. Taki dokument formalny stanowi solidną podstawę do negocjacji ze sprzedającym i otrzymania kredytu hipotecznego o odpowiedniej wartości.

Jak oceniana jest wartość mieszkania z rynku wtórnego

Wartość mieszkania z rynku wtórnego jest określana głównie na podstawie porównania cen transakcyjnych, za które sprzedano inne, podobne nieruchomości w tej samej okolicy.

W znacznie mniejszym stopniu liczy się to, jak przedstawia się dane lokum w środku. Dlatego wysoki standard mieszkania może mieć niewielki wpływ na profesjonalną wycenę nieruchomości.

Możesz również skorzystać z usług rzeczoznawców na własną rękę. Jednak wycena nieruchomości (formalna, w formie operatu szacunkowego) jest wykonywana wedle określonego schematu, dlatego może okazać się, że nawet korzystając z usług różnych osób, otrzymasz podobny wynik. Pamiętaj, że dobry rzeczoznawca powinien sięgać zawsze po najświeższe dane.

Kryteria, którymi kieruje się rzeczoznawca, tworząc wycenę mieszkania, to:

  1. Lokalizacja i sąsiedztwo;
  2. Usytuowanie lokalu w budynku (piętro);
  3. Powierzchnia lokalu;
  4. Wielkość budynku wielorodzinnego.

Sprawdź cenę operatu szacunkowego . Możesz też poprosić rzeczoznawcę o inne dane szacunkowe albo skorzystać z nieformalnych opinii czy ekspertyz dotyczących wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca przygotuje dokument porównawczy z cenami transakcyjnymi mieszkań, które są podobnej wielkości i znajdują się w tej samej okolicy, co lokum, którym jesteś zainteresowany. Na podstawie tych danych możesz sam oszacować średnią cenę mieszkania. Jest to również okazja do zamówienia u rzeczoznawcy roboczej wersji operatu szacunkowego.

Cena transakcyjna a wywoławcza mieszkania z rynku wtórnego

Przed zakupem mieszkania na rynku wtórnym warto sprawdzić ceny nieruchomości, nie tylko w ogłoszeniach. Takie rozeznanie pozwoli Ci sporo zaoszczędzić, ponieważ są różnice między ceną zakupu, a ceną ofertową podaną przez właściciela.