Kupno mieszkania a wspólnota mieszkaniowa

7 grudnia 2017

Kupując mieszkanie, sprawdź, czy należy ono do wspólnoty mieszkaniowej, która jest wybierana spośród mieszkańców. Oto, jakie są obowiązki wspólnoty i co warto o niej wiedzieć przed kupnem mieszkania.

Czym jest wspólnota mieszkaniowa?

Wspólnota mieszkaniowa to zrzeszenie wszystkich właścicieli lokali w budynku, które ma na celu zarządzanie tymi częściami nieruchomości, z których korzystają wszyscy mieszkańcy. Dokładny zakres jej działań określa regulamin. Wyróżniamy 2 rodzaje wspólnot:

• mała wspólnota – tworzona jest w budynkach, w których znajduje się do 7 mieszkań. Nie wymaga powoływania zarządu, ponieważ wszystkie decyzje są podejmowane poprzez głosowanie;
• duża wspólnota – powstaje wtedy, gdy w budynku znajduje się 8 lub więcej lokali. Decyzje są w niej podejmowane przez zarząd, który jest wybierany przez właścicieli mieszkań.

Jaki jest zakres jej obowiązków?

Wspólnota mieszkaniowa zajmuje się wszystkimi sprawami związanymi z zarządzaniem nieruchomością. Przede wszystkim jednak zbiera czynsz od właścicieli poszczególnych mieszkań i płaci za media – wodę, gaz, ciepło. Do jej obowiązków należy również zadbanie o ubezpieczenie budynku.

Wspólnota dba także o stan techniczny i wizualny całej nieruchomości – planuje niezbędne remonty, przeprowadza przeglądy techniczne instalacji i przygotowuje projekt budżetu, który ma do tego służyć. Jej przedstawiciele reprezentują również wszystkich mieszkańców w sprawach zewnętrznych, np. w sądzie lub przy podpisywaniu umów z dostawcami mediów.

Czy można opuścić wspólnotę mieszkaniową?

Przynależność do wspólnoty rozpoczyna się w momencie kupna mieszkania i wygasa wtedy, gdy nieruchomość zostanie sprzedana. Nie można dobrowolnie zrezygnować z udziału w niej. Dlaczego? Kupując lokal w budynku, automatycznie zostajesz również współwłaścicielem znajdujących się w nim części wspólnych, dlatego też odpowiadasz za ich utrzymanie.

Ze wspólnoty mieszkaniowej można jednak zostać wydalonym na drodze sądowej. Ma to miejsce wtedy, gdy lokator zalega z czynszem lub korzysta z lokalu w sposób uciążliwy dla innych mieszkańców. Mieszkanie zostaje wtedy sprzedane na licytacji, a z uzyskanych w ten sposób pieniędzy muszą zostać spłacone zaległe zobowiązania względem wspólnoty.

Kwestia użytkowania wspólnych pomieszczeń – co warto o tym wiedzieć?

Wszyscy właściciele mieszkań mają równy udział w użytkowaniu części wspólnej, dlatego też wszyscy są zobligowani do pokrywania kosztów jej napraw czy remontów. Wielkość udziału we wspólnocie decyduje o tym, jak duży jest Twój wpływ na podejmowane decyzje, a także na to, jaką kwotę musisz przeznaczyć na miesięczne utrzymanie budynku.

Jak wyliczany jest procent udziałów każdego właściciela? Jest on równy stosunkowi powierzchni konkretnego mieszkania do łącznej powierzchni wszystkich mieszkań i elementów wspólnych budynku. Procent udziałów właściciela wyrażany jest przy pomocy ułamka, a suma wszystkich udziałów musi wynosić 100%.

Członkowie wspólnoty mają obowiązek dbania o wszystkie elementy wspólne budynku. Co to oznacza w praktyce? Za użytkowanie windy czy rowerowni zapłacisz nawet wtedy, gdy z nich nie korzystasz. Stanowią one dobro wspólne, którego współwłaścicielem stałeś się w momencie kupna mieszkania.

Co zalicza się do części wspólnych budynku?

Części wspólne budynku to te elementy, które nie są przeznaczone do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych mieszkań, lecz mogą z nich korzystać wszystkie osoby zamieszkujące budynek. W ich skład wchodzą m.in.:

• działka, na której stoi budynek,
• jego ściany, elementy konstrukcyjne i elewacja,
• windy i klatki schodowe,
• pomieszczenia wspólnego użytku, takie jak piwnice, strychy, komórki lokatorskie, suszarnie, wózkownie czy rowerownie,
• dach i elementy jego wyposażenia,
• ciągi wentylacyjne,
• ogrodzenie wokół budynku i brama,
• instalacje wodne, gazowe, elektryczne i kanalizacyjne,
• system domofonowy,
• instalacja CO.

Wspólnota mieszkaniowa ma duży wpływ na to, jak wygląda cała nieruchomość i otaczający ją teren. Planując kupno mieszkania, upewnij się, czy rzeczywiście działa ona na korzyść mieszkańców. Dzięki temu zyskasz pewność, że budynek z czasem zyska na wartości i będzie Ci zapewniać komfort podczas korzystania z jego części wspólnych.