Raty kredytu hipotecznego – z czego się składają i jakie wybrać

Z czego się składa rata kredytu hipotecznego

Dla uporządkowania podstawowych informacji wyjaśnijmy, z czego składają się: rata kredytu hipotecznego i oprocentowanie kredytu.

Rata kredytu hipotecznego = część kapitałowa + część odsetkowa

• Część kapitałowa to środki pożyczone od banku, które spłaca kredytobiorca.
• Część odsetkowa to odsetki dla banku, czyli koszt zaciągniętego kredytu.
• Jednostką raty kredytu jest waluta, w której został on zaciągnięty. Jej wysokość może wynosić np. 900 zł.

Natomiast oprocentowanie kredytu hipotecznego można przedstawić tak:

Oprocentowanie zmienne kredytu hipotecznego w złotówkach = marża + wskaźnik referencyjny WIBOR 1M

• Marża jest zwykle stała i oznacza zysk banku wynikający z udzielonego kredytu.
• WIBOR 1M , kod ISIN PL9999999557, (WIBOR - Warsaw Interbank Offer Rate) . WIBOR jest to wyrażany procentowo wskaźnik referencyjny dla depozytów złotowych na polskim rynku międzybankowym. Administratorem wskaźnika referencyjnego WIBOR jest GPW Benchmark SA z siedzibą w Warszawie. Informacje o aktualnej wartości oraz sposobie opracowywania wskaźnika WIBOR, są dostępne m.in. na stronie https://gpwbenchmark.pl/. To stawka, po jakiej polskie banki udzielają sobie nawzajem pożyczek. Jej wysokość jest niezależna od banku udzielającego kredytu i zależy m.in. od sytuacji gospodarczej w kraju. 
• Jednostką oprocentowania jest oczywiście procent. Jego wysokość może wynosić np. 3,71%.

Oprocentowanie stałe

Oprocentowanie okresowo stałe nie będzie się zmieniało przez 60 miesięcy. Dzięki temu masz pewność, że w tym czasie rata Twojego kredytu hipotecznego się nie zmieni. Oznacza to, że przez 5 lat masz jeden stały harmonogram spłaty, przy założeniu obsługi kredytu zgodnie z tym harmonogramem. Na zmianę harmonogramu w tym okresie może wpływać m.in. zmiana dnia płatności raty oraz nadpłaty.

Raty równe czy malejące - Co wybrać?

Podczas podejmowania decyzji kredytowej, możesz wybrać, w jaki sposób chcesz spłacać kredyt. Do wyboru masz ratę kredytu uśrednioną (równą) lub ze stałą częścią kapitału (malejącą). Z czego wynika różnica między nimi? Z proporcji między częścią kapitałową i odsetkową. Przypatrzmy się bliżej każdemu z rozwiązań.

Rata kredytu uśredniona

Jeśli spłacasz kredyt w ratach uśrednionych –odsetki naliczymy od kwoty kredytu pozostałej do spłaty, zaś część kapitałowa jest dodawana w takiej wysokości, aby raty były uśrednione w każdym miesiącu. Początkowo udział kapitału w racie jest niski, a spłacane są głownie odsetki. Przy spadku udziału odsetek w racie, w kolejnych ratach udział spłacanego kapitału wzrasta.

Rata kredytu ze stałą częścią kapitału

Jeśli spłacasz kredyt w ratach ze stałą częścią kapitału część kapitałowa w racie spłaty nie wzrasta, lecz pozostaje na tym samym poziomie, a zmienia się część odsetkowa.

Na co zwrócić uwagę przy wyborze rodzaju spłaty kredytu hipotecznego

Zarówno raty malejące, jak i równe przy wzięciu kredytu na kupno mieszkania mają swoje dobre strony.

Raty kredytu malejące mogą być bardziej korzystne, jeśli pod uwagę bierzemy szybkość spłaty kapitału – odsetki w każdym miesiącu będą niższe, bo będą naliczane od niższej kwoty. Rozwiązanie to może być korzystne dla osób, których zdolność kredytowa jest wysoka. Jeśli planujesz w przyszłości przedterminową spłatę kredytu na kupno mieszkania, również możesz wziąć pod uwagę tę opcję.

W przypadku równych rat kredytu są one niższe w początkowym okresie spłaty w porównaniu do sytuacji, gdy decydujesz się na sposób spłaty kredytu ratami malejącymi, a takie rozwiązanie może być dobre dla osób, które mają niższą zdolność kredytową. Pozwala też łatwiej zaplanować przyszłe wydatki, aby kredyt nadmiernie nie obciążał domowego budżetu.

Rata równa może być też ciekawą propozycją dla młodych osób, które planują remont mieszkania i powiększenie rodziny. Rata równa będzie niższa od malejącej przez ok. 1/3 okresu spłaty kredytu. Wtedy młodzi kredytobiorcy mają najwięcej wydatków związanych z rozwojem osobistym i powiększaniem rodziny.

Który sposób spłaty rat kredytu jest korzystniejszy?

Oba rozwiązania – raty malejące i raty równe przy kredycie na kupno mieszkania – mogą być atrakcyjne. Największe różnice widoczne są zazwyczaj przy długoterminowych kredytach na wysokie kwoty – przy ratach malejących całkowita kwota odsetek do zapłaty może być niższa. Wcześniejsza ewentualna spłat kredytu możliwa jest w obu przypadkach.

Przed podjęciem decyzji kredytowej przeanalizuj więc obie możliwości i oblicz, która opcja jest dla Ciebie najkorzystniejsza. Weź pod uwagę swoje możliwości finansowe. Przelicz dokładnie swoje dochody i wydatki na utrzymanie – w ocenie zdolności kredytowej pomoże Ci pracownik banku.