Zakup mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku – jakich formalności musisz dopełnić?

2020-04-15

Choć nowe inwestycje deweloperskie powstają na każdym kroku, wciąż nie brakuje chętnych na lokale „z drugiej ręki” – zazwyczaj są tańsze i często znajdują się w lepszej lokalizacji. Zdecydowałeś się na kupno mieszkania z rynku wtórnego i nawet otrzymałeś już pozytywną decyzję kredytową? Zobacz, jakich formalności dopełnić, by zamieszkać na swoim!

Zakup mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku

Kupno mieszkania – formalności tuż po podpisaniu umowy kredytowej

Otrzymałeś pozytywną decyzję kredytową? Świetnie, teraz możesz już podpisać właściwą, wiążącą umowę kupna-sprzedaży. W tym celu powinieneś spotkać się z notariuszem oraz obecnym właścicielem mieszkania. Do sfinalizowania umowy będą potrzebne następujące dokumenty, które powinien przedstawić sprzedający:

  • dokument, który poświadcza, że nieruchomość należy do obecnego właściciela (najczęściej będzie to akt notarialny),
  • numer księgi wieczystej mieszkania (jeśli jest założona),
  • zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami eksploatacyjnymi przez obecnego właściciela lokalu,
  • Zaświadczenie o braku zameldowania osób w lokalu,
  • zaświadczenie z banku o przyznaniu kredytu hipotecznego na kupno właśnie tego mieszkania za określoną kwotę. Możesz zostać poproszony o przedstawienie umowy kredytowej.

Aby kredyt hipoteczny został uruchomiony, a środki przelane na konto bankowe zbywcy mieszkania musisz dostarczyć do banku akt notarialny wraz z dokumentem zaświadczającym, że złożyłeś wniosek o ustanowienie hipoteki. Ustanowić hipotekę na rzecz banku możesz samodzielnie, składając wniosek w Wydziale Ksiąg Wieczystych sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia kupionej nieruchomości. Zapłacisz za to 200 zł. Alternatywą jest złożenie wniosku o ustanowienie hipoteki przez notariusza przy okazji podpisywania aktu notarialnego. To rozwiązanie jest co prawda wygodniejsze, jednak sprawdź jaką opłatę za tę czynność pobiera notariusz.

Przed ustanowieniem hipoteki na rzecz banku możesz zostać zobowiązany do płacenia ubezpieczenia pomostowego lub podwyższonej marży kredytu – do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Dlatego pamiętaj aby udać się do banku z wnioskiem o wygaszenie ubezpieczenia pomostowego lub podwyższonej marży zaraz po tym gdy sąd zatwierdzi już ustanowienie hipoteki. Nie musisz jednak robić tego jeśli kredyt hipoteczny bierzesz w ING. My również otrzymamy z sądu zawiadomienie, które potwierdzi wpis hipoteki do księgi wieczystej. Obniżymy marżę i rozliczymy kredyt z uwzględnieniem niższego oprocentowania od daty wpisu. Otrzymasz też nowy harmonogram spłat kredytu.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku

Kupno mieszkania z rynku wtórnego – dodatkowe koszty

Decydując się na kupno lokalu pochodzącego z rynku wtórnego, musisz pamiętać o tym, że masz do zapłacenia więcej podatków i dodatkowych opłat niż w sytuacji zakupu bezpośrednio od dewelopera. Należą do nich:

  • opłata za założenie księgi wieczystej – mieszkania „z drugiej ręki” zazwyczaj ją mają. Jeśli jest inaczej, możesz to zrobić w wydziale ksiąg wieczystych sądu rejonowego, płacąc za to 100 zł. Księgę wieczystą możesz też założyć za pośrednictwem notariusza, jednak za dodatkową opłatą w wysokości ok. 60 zł – zyskujesz wygodę, gdyż nie musisz niczego załatwiać na własną rękę,
  • podatek PCC-3 – od wpisania hipoteki do księgi wieczystej, który wynosi 19 zł. Jeśli wniosek o wpis hipoteki zrobił notariusz w akcie notarialnym przenoszącym własność nieruchomości, również on pobierze podatek i skieruje do właściwego urzędu skarbowego. Jeśli wniosek składałeś samodzielnie musisz wypełnić deklarację podatkową PCC-3/PCC-3A i zapłacić podatek w urzędzie skarbowym, w którym rozliczasz się na co dzień. Masz na to 14 dni od złożenia wniosku o wpis hipoteki w sądzie. Możesz to zrobić osobiście (w urzędzie skarbowym właściwym dla Twojego miejsca zamieszkania) lub online przez e-deklaracje. Podatek możesz też zapłacić przelewem.
  • podatek PCC od czynności cywilnoprawnych z tytułu nabycia nieruchomości – obowiązuje tylko w przypadku kupna mieszkania z rynku wtórnego i wynosi 2% od wartości zakupionego mieszkania. Kwotę obliczy i odprowadzi notariusz podczas podpisania aktu przeniesienia własności lokalu na Ciebie.

Na co zwrócić uwagę przy odbiorze mieszkania z rynku wtórnego?

Przy odbiorze mieszkania zwróć uwagę przede wszystkim na wady fizyczne – dobrą wiadomością jest to, że w mieszkaniach „z drugiej ręki” raczej nie występują wady pojawiające się po jakimś czasie – w końcu są to lokale użytkowane przez poprzednich właścicieli. Może Ci się jednak przydać pomoc specjalisty, który oceni stan techniczny nieruchomości i sprawdzi, czy w ścianach nie zagnieździła się wilgoć oraz czy wszystkie instalacje działają tak, jak powinny.

Zakup mieszkania z rynku wtórnego krok po kroku

To już prawie wszystkie formalności

Samo podpisanie umowy kupna-sprzedaży ze sprzedającym to już niemalże koniec Twoich starań. Aby móc już w pełni cieszyć się nowym M, wystarczy tylko:

  • spisać protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem liczników na dzień przekazania mieszkania, aby zabezpieczyć się przed ewentualnym płaceniem za zużycie poprzedniego właściciela. Zadbaj też o przepisanie liczników na siebie – wystarczy, że udasz się do dostawców mediów i zrobisz cesję umowy. W protokole powinna też znaleźć się informacja o tym, jakie meble i sprzęty zostają w mieszkaniu do użytku nowego nabywcy,
  • poinformować spółdzielnię mieszkaniową (lub wspólnotę mieszkaniową czy biuro administracji budynków) o zmianie właściciela mieszkania. Zapytaj o zasady opłacania czynszu, terminy rozliczeń i rachunki na które należy dokonywać przelewów. Po podaniu liczby osób, które będą mieszkać w lokalu, zostanie wyliczona dokładna wysokość czynszu z uwzględnieniem opłat za wywóz śmieci oraz ewentualnych zaliczek na poczet ogrzewania czy wody. Pamiętaj również, aby zapytać w jaki sposób zgłaszać ewentualne awarie.
  • złożyć deklarację podatkową od nieruchomości lub użytkowania wieczystego w urzędzie miasta właściwym dla miejsca położenia Twojej nieruchomości. Masz na to 14 dni od sporządzenia aktu notarialnego. W urzędzie dowiesz się, ile musisz zapłacić.
  • ubezpieczyć nieruchomość na wypadek niespodziewanych zdarzeń losowych takich jak pożar

Jeśli kredyt mieszkaniowy masz w ING Banku Śląskim, ubezpieczenie nieruchomości za pośrednictwem naszego banku przyniesie ci dodatkowe korzyści. Co zyskasz, decydując się na takie rozwiązanie? Przede wszystkim składka ubezpieczenia jest pobierana razem z ratą kredytu hipotecznego, więc nie musisz pamiętać o jej osobnym opłacaniu. Nie musisz też dostarczać polisy do banku, ani potwierdzać cesji na bank – wszystko odbywa się automatycznie, a Ty oszczędzasz czas. Ubezpieczenie możesz zakupić przez Internet. Przy wyborze rozszerzonego wariantu polisy zyskasz dodatkową korzyść: marża kredytu zostanie obniżona. Chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat?

Kupujesz mieszkanie z rynku wtórnego?

Sprawdź ofertę ubezpieczeń nieruchomości