2 sierpnia 2018
Otrzymałeś decyzję wzywająca do zapłaty opłaty planistycznej na rzecz gminy? O jej istnieniu wiele osób dowiaduje się w momencie otrzymania pisma z urzędu. Sprawdź, czym jest renta planistyczna i kiedy jesteś zobowiązany do jej zapłaty.
Konieczność zapłaty renty planistycznej powstaje wtedy, gdy zostaną spełnione trzy warunki:
Jaki jest cel pobierania tej opłaty? Ma ona stanowić rekompensatę za wydatki, które gmina ponosi podczas uchwalania nowych miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.
Renta planistyczna nie jest podatkiem, lecz opłatą publicznoprawną. Regulują ją przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 2003 roku..
Dokładna wysokość opłaty planistycznej nie jest określona w ustawie. Znajdziesz tam tylko jej górną wartość, wynoszącą 30% różnicy pomiędzy ceną, którą właściciel mógł osiągnąć wcześniej, a którą może otrzymać po zmianie planów zagospodarowania przestrzennego. Każda gmina ustala samodzielnie konkretną stawkę procentową. Do wyliczenia kwoty do zapłaty niezbędne jest również określenie wartości danej nieruchomości – zajmuje się tym biegły rzeczoznawca.
Jak wygląda proces naliczania opłaty planistycznej? Wszyscy notariusze są zobowiązani do przesłania do urzędu gminy wypisów aktów notarialnych każdej nieruchomości, która została sprzedana. Gdy urząd otrzyma taki wypis, rozpoczyna się postępowanie, którego celem jest ustalenie, czy zmiana planów zagospodarowania przestrzennego wpłynęła na wartość nieruchomości. W efekcie tego procesu zostaje wydana decyzja – jeśli jest pozytywna, właściciel otrzymuje informację o konieczności uiszczenia renty planistycznej.
Możesz wcześniej poznać wysokość renty planistycznej, którą będziesz musiał zapłacić. Wystarczy wystąpić z wnioskiem o oszacowanie dokładnej wysokości opłaty do urzędu gminy. Co zyskasz, poznając wcześniej tę wartość? Będziesz mógł uwzględnić ją przy sprzedaży nieruchomości i nieco podwyższyć cenę tak, by pieniądze wystarczyły Ci na uiszczenie opłaty planistycznej.
Decyzję dotyczącą konieczności zapłacenia renty planistycznej możesz podważyć przed samorządowym kolegium odwoławczym oraz przed sądem administracyjnym. Możliwe jest zakwestionowanie założeń operatu szacunkowego, jak również udowodnienie braku związku pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Może to być w końcu skutkiem działań samego właściciela i jego inwestycji, a nie zmiany jej najbliższego otoczenia.
Co z sytuacją, w której wartość nieruchomości zostaje obniżona na skutek ustalenia nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego? Okazuje się, że możesz się wtedy ubiegać o odszkodowanie za poniesioną szkodę lub o wykupienie przez gminę nieruchomości albo chociaż jej części.
Na jak wysokie odszkodowanie możesz liczyć? Zasadniczo jego wysokość powinna odpowiadać różnicy w cenie nieruchomości spowodowanej zmianą planów. W pewnych przypadkach możesz jednak ubiegać się o wyższe odszkodowanie. Należy do nich chociażby sytuacja, w której poniosłeś spore nakłady finansowe, próbując rozwinąć inwestycję, lecz zmiana planów zagospodarowania przestrzennego uniemożliwiła jej dalsze prowadzenie. Za przykład niech posłuży tutaj nowo budowany hotel, w pobliżu którego zostaje zlokalizowana oczyszczalnia ścieków czy składowisko śmieci.
Na zgłoszenie wniosku o odszkodowanie masz 5 lat od dnia, w którym zaczęła obowiązywać zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Gmina powinna odnieść się do niego w ciągu 6 miesięcy.
O odszkodowanie na takich samych zasadach może ubiegać się nie tylko właściciel, lecz również wieczysty użytkownik nieruchomości.
Renta planistyczna może być czasem mylona z opłatą adiacencką – posiadają bowiem dość zbliżony mechanizm działania. Oto najważniejsze różnice między nimi:
Warto wcześniej zapoznać się z dokładną wysokością renty planistycznej i zastanowić się nad tym, czy opłaca się sprzedawać nieruchomość. Być może korzystniejszym rozwiązaniem będzie odczekanie 5 lat od uchwalenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego – i tym samym uniknięcie dodatkowego obciążenia dla portfela.
