2017-08-04
Kupno mieszkania, które nie zostało jeszcze zbudowane przez dewelopera, to powszechna praktyka na rynku nieruchomości. Co zyskują przez to posiadacze lokali istniejących jedynie w planach i na wizualizacjach projektantów i czy ich środki finansowe są odpowiednio chronione? Oto wszystko, co powinieneś wiedzieć na temat zakupu tzw. dziury w ziemi.
Jak kupić mieszkanie na rynku pierwotnym?
Inwestycja finansowa, jaką jest zakup mieszkania, może zostać przeprowadzona na rynku pierwotnym i wtórnym. W pierwszym przypadku, jeśli skorzystasz z oferty dewelopera, masz do wyboru:
- gotowe lokale w już wybudowanych budynkach,
- mieszkania w powstających nieruchomościach,
- mieszkania istniejące jedynie w planach i na wizualizacjach.
Ostatnia z wymienionych opcja jest często wybierana przez klientów biur deweloperskich, chociaż zakup dziury w ziemi owiany jest złą sławą, na którą złożyły się liczne w przeszłości przypadki utraty środków finansowych. Spowodowane były głośnymi bankructwami biur deweloperskich, co skutkowało pozostaniem inwestorów z długami i nikłymi szansami na zwrot poniesionych kosztów.
Zmiany w prawie, jakie zostały wprowadzone w celu ochrony praw klientów, stawiają przyszłych właścicieli mieszkań w lepszej pozycji w kwestii zabezpieczenia finansowego i w dużej mierze przyczyniły się do ponownego wzrostu zainteresowania inwestycjami mieszkaniowymi istniejącymi jedynie w planach. Ważne jednak, by przed podpisaniem umowy z deweloperem sprawdzić, czy mieszkanie oferowane jest na podstawie ustawy deweloperskiej, z zastosowaniem środków ochrony prawa nabywcy i rachunku powierniczego. Niektórzy deweloperzy nadal sprzedają bowiem mieszkania na starych zasadach i takie transakcje mogą być obarczone większym ryzykiem kupującego.
Zakup mieszkania gotowego czy niewybudowanego?
Jeśli jesteś osobą, która przed zrealizowaniem inwestycji mieszkaniowej na rynku pierwotnym chce zapoznać się z konkretnym lokalem, możesz wybierać wśród ofert składających się na portfolio dewelopera. W tym przypadku możesz liczyć na dodatkowe korzyści, czego przykładami są:
- zmniejszona cena za metr kwadratowy,
- darmowe wykończenie,
- komórka lokatorska,
- miejsce postojowe.
Deweloperzy są skłonni do oferowania tego typu gratisów w przypadku ostatnich wolnych mieszkań, ponieważ ich celem jest sfinalizowanie konkretnej inwestycji i zamknięcie sprzedaży. Praktyka pokazuje jednak, że trudno jest uzyskać upust na mieszkania najczęściej wybierane, czyli dwu- i trzypokojowe o metrażu do 65 m2 – te sprzedawane są w pierwszej kolejności w miarę realizowania kolejnych etapów budowy.
Ci klienci, którzy zdecydują się na zakup dziury w ziemi, mają pierwszeństwo wyboru lokalu względem jego metrażu i usytuowania – to główna zaleta zakupu nieruchomości istniejącej w sferze planów.
Zakup dziury w ziemi – dlaczego warto?
Oprócz tego, że masz możliwość wyboru lokalu o wymaganej przez siebie liczbie pomieszczeń, odpowiednim metrażu i usytuowaniu względem stron świata, z inwestycją polegającą na zakupie mieszkania dotąd niewybudowanego związane są inne zalety:
- masz wpływ na finalny rozkład pomieszczeń i umiejscowienie ścian je rozdzielających – ci, którzy chcą dokonywać zmian w zbudowanym lokalu, muszą się liczyć z poniesieniem dodatkowych kosztów, zwiększających kwotę przeznaczoną na wykończenie lokalu w standardzie deweloperskim, nie wspominając o tym, że takie przeróbki wydłużają wówczas ostateczne wykończenie wnętrz,
- w przypadku zakupu dwóch sąsiadujących ze sobą mieszkań, możliwe jest ich połączenie i wygodne, funkcjonalne rozplanowanie pomieszczeń,
- znając terminy rozpoczęcia i planowanego zakończenia budowy, masz czas na zgromadzenie funduszy na zakup mieszkania. W przypadku zakupu lokalu gotowego, jeśli dysponujesz jedynie niezbędnym wkładem własnym, pozostaje staranie się o uzyskanie kredytu hipotecznego, czyli całościowe sfinalizowanie inwestycji.
Skąd zainteresowanie inwestowaniem w dziurę w ziemi?
Zakup mieszkania od dewelopera w trakcie budowy lub istniejącego w planach jest transakcją korzystną dla osób, które nie są ograniczone koniecznością kupna mieszkania w krótkim czasie, planujących z wyprzedzeniem swoje wymarzone „M” i inwestowanie w mieszkanie na wynajem.
Przedsprzedaż mieszkań jest czynnikiem zwiększającym wiarygodność dewelopera w oczach banków, u których stara się on o finansowanie inwestycji, dlatego ta opcja jest korzystna również dla firmy deweloperskiej. To ważne, ponieważ skutkiem wprowadzenia ustawy deweloperskiej jest znaczne ograniczenie dostępu do kwot wpłacanych przez klientów – są one wypłacane przez bank w ratach po zakończeniu kolejnych etapów budowy lub w całości, po zrealizowaniu inwestycji i przekazaniu klientom prawa własności.
Zakup mieszkania w przedsprzedaży jest korzystny i dla dewelopera realizującego inwestycję, i klienta, który ma tym samym wpływ na ostateczny wygląd powstającego na jego oczach lokalu. Duże zainteresowanie ofertami pierwotnego rynku nieruchomości i bezpieczeństwo finansowe klientów biur deweloperskich są kolejnymi czynnikami, które zwiększają ilość sprzedanych dziur w ziemi. Jeśli wybranie wymarzonego „M” spośród gotowych, zrealizowanych inwestycji jest trudne lub niemożliwe z powodu niewielkiej ilości interesujących ofert, zdecydowanie się na finansowanie budowanego lokalu jest szansą na nabycie mieszkania o wymaganych parametrach względem metrażu, liczby pomieszczeń i wybranej lokalizacji.