Podpisanie umowy kredytowej na zakup mieszkania od dewelopera – i co dalej?

Po podpisaniu umowy deweloperskiej

Podpisałeś już umowę z deweloperem i czekasz na oddanie mieszkania do użytku? To dobry moment na załatwienie kilku istotnych spraw:

• jeśli budynek jest jeszcze w budowie, zgłoś ewentualne zmiany w projekcie lokalu. To dobra opcja, gdy zależy Ci np. na wyburzeniu jakiejś ściany czy zmianie położenia punktów elektrycznych,
• ustal orientacyjną datę odbioru mieszkania, aby później móc ją egzekwować w przypadku ewentualnych opóźnień ze strony dewelopera,
• znajdź i zarezerwuj ekipę remontową, z którą będziesz wykańczać mieszkanie. Wolne terminy u firm remontowych, zwłaszcza tych cieszących się dobrymi opiniami, są dość odległe. Takie usługi trzeba rezerwować zwykle z kilkumiesięcznym wyprzedzeniem,
• jeśli planujesz meble robione na zamówienie pomyśl o tym już teraz. Czas oczekiwania na meble w zabudowie może wynieść nawet kilka tygodni.

Przed przeniesieniem własności - odbiór techniczny mieszkania

Odbiór mieszkania od dewelopera to moment do którego należy się dobrze przygotować. Dlaczego? Jeśli wykryjesz jakieś wady lokalu i wpiszesz je do protokołu zdawczo-odbiorczego, deweloper zobowiąże się do ich bezpłatnej naprawy. Jeśli nie czujesz się na siłach, by samodzielnie odebrać mieszkanie, możesz skorzystać z pomocy specjalisty. O tym, dlaczego warto się na to zdecydować, napisaliśmy już w tym artykule: Odbiór mieszkania – na co zwrócić uwagę podczas odbioru mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym.

Co się stanie, gdy wady pojawią się dopiero po pewnym czasie użytkowania i nie będą uwzględnione w protokole zdawczo-odbiorczym? Każdy deweloper zobowiązuje się do naprawy usterek w określonym czasie. Co więcej, prawo chroni Cię również po zakończeniu okresu gwarancji – możesz domagać się od dewelopera poprawek na mocy prawa rękojmi. Więcej informacji na ten temat znajdziesz tutaj: Wady w mieszkaniu od dewelopera – jak działa prawo rękojmi?

Po odbiorze mieszkania pamiętaj o podpisaniu umowy z dostawcami mediów: energii elektrycznej, gazu, telewizji kablowej i Internetu.

Akt notarialny a wpis do księgi wieczystej – jak wygląda ta zależność?

Jeśli otrzymałeś już pozytywną decyzję z banku i podpisałeś umowę kredytową, a mieszkanie jest oddane do użytku, to najwyższa pora, aby podpisać z deweloperem akt notarialny. Ma on oficjalnie potwierdzić, że doszło do transakcji kupna-sprzedaży i to Ty jesteś teraz właścicielem mieszkania. Podpisanie takiego aktu wiąże się z koniecznością zapłaty tzw. taksy notarialnej. Jej wysokość określa cennik notariusza.

Dlaczego warto jak najszybciej podpisać akt notarialny? Bez niego nie można założyć księgi wieczystej dla lokalu i wpisać do niej hipoteki na rzecz banku.

Najczęściej wybieranym rozwiązaniem jest złożenie wniosku o założenie księgi wieczystej przez notariusza, który potwierdza zawarcie umowy kupna-sprzedaży. Wiąże się to z dodatkową opłatą, jednak jest zdecydowanie wygodniejsze – oszczędza samodzielnego uzupełniania dokumentów i wizyty w sądzie rejonowym. Podobnie jest w przypadku złożenia wniosku o wpis do hipoteki - możesz to zrobić samodzielnie albo za pośrednictwem notariusza. Podstawowe opłaty związane ze wspomnianymi formalnościami wynoszą:

• założenie księgi wieczystej - 100 zł,
• wpis w księdze wieczystej dotyczący prawa własności nieruchomości bądź użytkowania wieczystego - 200 zł,
• wpis hipoteki - 200 zł.

Więcej o zakładaniu księgi wieczystej przeczytasz w naszym artykule

Kupno mieszkania – dodatkowe opłaty

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym jesteś zwolniony z 2-procentowego podatku z tytułu kupna mieszkania – to deweloper jest zobowiązany do jego uregulowania. Wciąż jesteś jednak zobowiązany do zapłaty następujących podatków:

• VAT – jest wliczony w cenę mieszkania, a jego wysokość zależy od metrażu. Dla lokali nieprzekraczających 150 m² jest równy 8%, w przypadku większych trzeba zapłacić aż 23%,
• PCC – podatek od czynności cywilnoprawnej, jaką jest wpisanie hipoteki do księgi wieczystej. Będzie Cię kosztować 19 zł, a na jego zapłatę i złożenie stosownej deklaracji podatkowej PCC-3 masz 14 dni.
• Podatek od nieruchomości - złóż deklarację podatkową od nieruchomości w urzędzie miasta właściwym dla miejsca położenia Twojej nieruchomości. Masz na to 14 dni od przeniesienia prawa własności (podpisania końcowej umowy w formie aktu notarialnego). W urzędzie dowiesz się, jakiej wysokości podatek musisz zapłacić.

Ubezpieczenie mieszkania i cesja na bank – czy to konieczne?

Kupując nieruchomość na kredyt, zostajesz zobowiązany do jej ubezpieczenia oraz wykonania cesji polisy na bank. Co to oznacza w praktyce? Chociaż to Ty wykupiłeś ubezpieczenie i to Ty opłacasz jego składki, to bank jest jego beneficjentem. Jeśli więc dojdzie do zdarzenia upoważniającego do wypłaty odszkodowania otrzyma je właśnie bank.

Dlaczego banki wymagają cesji ubezpieczenia? To proste – stanowi ona dodatkowe zabezpieczenie kredytu, który został udzielony. Warto jednak pamiętać o tym, że ta sytuacja może być też korzystna dla Ciebie. Wyobraź sobie sytuację, w której cały budynek spłonął. Bez cesji polisy zostałbyś wtedy bez mieszkania i z kredytem do spłacenia. Gdy masz ubezpieczenie to odszkodowanie pokrywa roszczenia banku.

Istnieje sprytny sposób na uniknięcie części formalności dotyczących ubezpieczenia przy kredycie hipotecznym. Jeśli twój kredyt jest w ING wybierz również polisę oferowaną za pośrednictwem naszego banku. Dzięki temu nie będziesz musiał dostarczać nam żadnych dokumentów potwierdzających cesję ubezpieczenia. Jego miesięczna składka będzie pobierana razem z ratą kredytu hipotecznego, więc nie będziesz musiał pamiętać o jej osobnym opłacaniu. Ubezpieczenie zakupisz przez internet, bez wychodzenia z domu. Co więcej, przy wyborze rozszerzonego wariantu polisy, marża kredytu zostanie obniżona. Chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat?

Przyjrzyj się ofercie ubezpieczeniowej dostępnej za pośrednictwem ING Banku Śląskiego